De onroerendezaakbelasting

De onroerendezaakbelasting


Met een jaarlijkse opbrengst van meer dan € 5 miljard is de OZB een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten. Iedere gemeente is vrij in het  kantoor huren Apeldoorn vaststellen van de hoogte van de OZB, zodat met behulp hiervan de gemeentelijke begroting in evenwicht kan worden gebracht. Het wetskader voor de heffing van de OZB is hoofdstuk XV (met name art. 220) van de  bedrijfspand te huur Amersfoort Gemeentewet.
De OZB is opgebouwd uit twee delen: de eigenaarsbelasting (‘zakelijk gerechtigden belasting’) en de gebruikersbelasting, waarbij het tarief onderling mag verschillen tot een maximum van 25%. Belastingplichtig is de feitelijke eigenaar respectievelijk gebruiker op 1 januari van het heffingsjaar. Als op twee januari het object verkocht wordt, blijft de eerste eigenaar belastingplichtig voor het gehele kalenderjaar. Bij verkoop vindt derhalve meestal een verrekening plaats tussen de oude en de nieuwe eigenaar. Zowel individuele als rechtspersonen kunnen eigenaar of gebruiker zijn. Het is niet ongebruikelijk dat een object meerdere eigenaren of gebruikers kent. In het geval van meerdere eigenaren kan de aanslag worden opgelegd aan één van hen die daarmee belastingplichtig wordt voor het gehele bedrag. Deze eigenaar kan de aanslag vervolgens zelfstandig verrekenen met de andere eigenaren; de  bedrijfsruimte te huur breda verrekening gaat echter buiten de wet om. Bij meerdere gebruikers, zoals bijvoorbeeld in een studentenhuis of bij vakantiewoningen, wordt de aanslag gebruikersbelasting aan de eigenaar opgelegd. De eigenaar is dan gerechtigd deze weer te verhalen op de feitelijke gebruikers. Het tarief wordt altijd uitgedrukt in guldens per € 2.268,90 (ƒ 5.000,-) van de waarde van het object (de heffingsmaatstaf). De hoogte van het tarief wordt jaarlijks vastgesteld. Iedere gemeente is vrij om de hoogte van de OZB voor de onroerende zaken die binnen haar gemeente gelegen zijn, vast te stellen, met dien verstande dat het tarief per € 2.268,90 altijd gelijk blijft (dus geen progressief of degressief tarief). Binnen een gemeente mag wel onderscheid worden gemaakt tussen woningen en niet-woningen, mits dit verschil niet groter is dan 20%l4. De bedrijfspand huren in Enschede verschillen tussen gemeenten zijn substantieel en variëren van minder dan € 10,- tot meer dan € 50,-.

Het systeem van overdrachtsbelasting

Het systeem van overdrachtsbelasting
Op het moment dat het  kantoor huren centrum Apeldoorn eigendom van een in Nederland gelegen onroerend goed overgaat van verkoper op koper, is de koper (‘verkrijger’) overdrachtsbelasting verschuldigd. In juridische termen wordt gesproken over de  bedrijfsruimte huren Amersfoort‘verkrijging van een onroerende zaak’. De overdrachtsbelasting is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) en bedraagt 6%. De inkomsten van het Rijk uit het heffen van overdrachtsbelasting bedragen in 2002 naar verwachting € 4,3 miljard. De plaats waar de onroerende zaak zich bevindt (Nederland), is voor de overdrachtsbelasting van belang, de nationaliteit van de koper en verkoper in het geheel niet. Bij de aankoop van onroerend goed in het buitenland hoeft dus, in Nederland althans, geen overdrachtsbelasting te worden betaald.

FISCALITEITEN
De hoogte van de heffing
De  bedrijfspand te huur enschede hoogte van de heffing staat al lange tijd ter discussie, vooral vanwege de beperkingen die deze oplegt aan de doorstroom van particuliere woningen en de flexibiliteit van arbeid. Zo blijven particulieren met een in de loop der jaren gestegen inkomen zitten in relatief ‘goedkope ‘ woningen, die daarmee niet ter beschikking komen voor starters en zijn werknemers minder geneigd een andere baan te accepteren die een verhuizing noodzakelijk maakt. De situatie wordt verergerd door de sterk gestegen prijzen voor vastgoed. Ook al blijft de  goedkoop kantoor huren breda relatieve afdracht gelijk (6%), het absolute bedrag is de afgelopen jaren fors omhoog gegaan. Er zijn op dit moment echter geen concrete aanwijzingen dat het systeem of het tarief binnen afzienbare termijn zal wijzigen.

De fiscale wetgeving

De fiscale wetgeving

is, ondanks de ‘vereenvoudigingsoperaties’ die de kantoor huren Apeldoorn afgelopen jaren zijn uitgevoerd, complex. Er is een groot en divers aantal handelingen (‘belastbare feiten’) in het economisch verkeer die de overheid aangrijpt om belasting te heffen. Ook zijn er veel varianten te onderscheiden bij het bepalen van de hoogte van de belasting, het exacte moment waarop deze belasting verschuldigd is, wie de  kantoorruimte huren amersfoort goedkoop belasting direct of indirect dient te betalen, etc. Aan schijnbaar eenvoudige hoofdregels wordt voorbijgegaan door uitzonderingsregels voor specifieke omstandigheden, en een continue stroom van reparaties van mazen in het fiscale net zorgt voor een weinig stabiele situatie. Eén en ander heeft tot gevolg dat het zelfs voor specialisten moeilijk is het gehele fiscale speelveld goed te overzien. De andere actoren op de markt die in deze materie minder opgeleid en ervaren zijn, bevinden zich in dit opzicht in een nadelige positie. Ook het  bedrijfsruimte te huur breda aankopen, afstoten en beheren van vastgoed heeft verschillende fiscale consequenties die alleen voor vast- goedfiscalisten volledig inzichtelijk zijn. Zeker bij de minder gebruikelijke situaties en voor de minder ervaren gebruiker, ontwikkelaar of belegger is het aan te bevelen bij grote transacties advies in te winnen bij dergelijke specialisten. Er is echter een aantal vaste basisregels in de belastingheffing met betrekking tot vastgoed. Kennis van deze basisregels heeft ook voor de niet-spe- cialist een toegevoegde waarde. Ten eerste omdat deze basisregels een ruw kader voor de besluitvorming kunnen geven. Ten tweede omdat met kennis van deze regels beter kan worden gecommuniceerd met de fiscaal adviseur en omdat de keuzes en mogelijkheden die hij heeft uitgewerkt, beter kunnen worden overzien. In dit hoofdstuk worden de basisregels en de belangrijkste afwijkingen ervan met betrekking tot de heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting weergegeven voor een aantal veelvoorkomende gevallen in de vastgoedpraktijk. Daarnaast wordt aandacht geschonken aan de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) die als basis dient voor een aantal verschillende belastingen, waaronder de  kleine kantoorruimte huren enschede onroerendezaakbelasting. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf over de baatbelasting.

Fiscale aspecten

Fiscale aspecten


Behoudens enkele uitzonderingen is bij de kantoorruimte huren apeldoorn aanschaf van nieuw vervaardigd onroerend goed BTW verschuldigd, en bij de overdracht van eigendom van reeds in gebruik genomen onroerend goed overdrachtsbelasting. Operational lease en ‘sale and lease back’ kennen bij uitoefening van de kantoorruimte huren amersfoort goedkoop koopoptie extra overdrachtsmomenten in vergelijking met een directe verwerving of het voortzetten van de oorspronkelijke financieringsstructuur. Hierdoor ontstaat in beginsel een extra belastingdruk. Als direct geïnvesteerd wordt in nieuw onroerend goed, is omzetbelasting verschuldigd. Deze kan worden verrekend, indien de  bedrijfsruimte te huur breda nieuwe eigenaar belaste prestaties verricht. Op grond van de samenloopregeling hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Als er sprake is van een operational lease, is het voorgaande van toepassing op de lessor. De omzetbelasting kan worden verrekend, indien lessor en lessee opteren voor met BTW belaste verhuur. Oefent de lessee na afloop van het leasecontract de koopoptie uit, dan gaat het eigendom over van lessor naar lessee en is overdrachtsbelasting verschuldigd. In vergelijking met een directe verwerving is dus eenmaal extra overdrachtsbelasting verschuldigd.
Het voorgaande geldt overigens niet voor overheden: verkrijging door de overheid is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (WBR art. 15 lid C).
In het geval van ‘sale and lease back’, waarbij reeds in gebruik genomen onroerend goed wordt verkocht aan een leasemaatschappij, gedurende een zekere periode via een operational lease wordt teruggeleast en vervolgens door het uitoefenen van de koopoptie weer door de oorspronkelijke eigenaar in eigendom wordt verkregen, is sprake van twee overdrachtsmomenten. In vergelijking met het kantoor te huur Enschede continueren van de oorspronkelijke financieringswijze is dus tweemaal extra overdrachtsbelasting verschuldigd

Zekerheden

Zekerheden

In het algemeen zal een financiering met vreemd vermogen gepaard gaan met het  kantoor huren centrum Apeldoorn verstrekken van zekerheden. Een .zekerheid die bij vastgoed gebruikelijk is, is de hypotheek. Deze vorm van zekerheid wordt aan een financier ‘gegeven’: bij een hypothecaire lening stelt de hypotheekgever (degene die de financiering aantrekt) het te financieren object als zekerheid van de hypotheeknemer (de financier). Als de hypotheekgever in gebreke blijft bij het betalen van zijn rente- en aflossingsverplichting, kan de kantoor huren amersfoort financier overgaan tot executie (verkoop) van het object. Uit de opbrengst wordt

COMMERCIEEL VASTGOED
den eerst de schulden aan de betreffende financier voldaan. Een eventueel overschot, in het geval de verkoopopbrengst de schuld overstijgt, komt in het bezit van de hypotheekgever. Het recht van hypotheek is uitgebreid beschreven in het Burgerlijk Wetboek (Titel 3.9 BW). De wederzijdse rechten en verplichtingen van hypotheekgever en hypotheeknemer worden derhalve in hoge mate door de wet bepaald. Vanzelfsprekend prevaleert de wet ten opzichte van de tekst in de hypotheekakte. Hypotheek wordt gevestigd door een notariële akte die wordt ingeschreven in openbare registers. Iedereen kan zich dus op de hoogte stellen van het feit of, en zo ja in welke mate, op een bepaald object hypotheek is gevestigd. Het recht van de leninggever is hiermee stevig verankerd. Een zachtere vorm van zekerheid is de zogenaamde negatieve hypotheekverklaring. Hierin ‘verklaart’ de  bedrijfspand huren in Enschede  lening nemer dat hij zonder toestemming van de lening gever zijn onroerend goed niet of niet verder met een hypotheek zal belasten. Deze overeenkomst tussen leninggever en -nemer is niet openbaar en heeft dus geen werking tegenover derden. Het recht van de leninggever op de opbrengsten van een eventuele executoriale verkoop is, ten opzichte van een ‘echte’ hypotheek, sterk verminderd. Een variant hierop is de positieve hypotheekverklaring, waarin wordt vastgelegd dat op het eerste verzoek van de leninggever een hypotheek zal worden gevestigd. Als het te financieren object (of project) als enige zekerheid wordt gesteld voor de financiering, spreken we van object- of projectfinanciering. Bij hypothecaire leningen krijgt de hypotheekhouder voorrang op de opbrengsten uit executie van het onderliggende object op eventuele andere schuldeisers van de hypotheekgever. We spreken dan van een preferente schuld.
Het is echter ook mogelijk dat andere activa dan het specifieke object of project als zekerheid dienen voor de aan te trekken financiering. Ook is het bij zeer kredietwaardige ondernemingen mogelijk om vreemd vermogen aan te lauren is dik trekken zonder (additionele) zekerheidsstelling. In deze gevallen is er sprake van balans- of ondememingsfinanciering. In tegenstelling tot (een hypothecaire) objectfinanciering is er bij balansfinanciering zonder zekerheden geen sprake van preferente schuld. Als er meerdere schuldeisers zonder zekerheden zijn, hebben deze in beginsel gelijke rechten op het bedrijfsruimte huren Breda vermogen van de te financieren onderneming. Een specifieke vorm van zekerheidsstelling is de garantie. Het kan om allerlei redenen voor een onderneming aantrekkelijk zijn om het vastgoed onder te brengen in een aparte rechtspersoon met beperkte aansprakelijkheid. Ook bij vastgoedontwikkelingsprojecten gebeurt dit vaak. Het kan voorkomen dat de financiers van deze afgescheiden rechtspersonen het

Het voorspellen van inkomsten en uitgaven

Het voorspellen van inkomsten en uitgaven


Om een discounted cash flow (DCF)-analyse te kunnen maken, dienen alle inkomsten en uitgaven over de looptijd te worden beschouwd. De kantoorruimte huren amersfoort goedkoop   looptijd hoeft niet overeen te komen met de technische of economische levensduur van het project, maar kan worden gekozen. Als gekozen wordt voor een looptijd die korter is dan de levensduur, heeft het kantoorruimte huren apeldoorn   object of project nog een zekere restwaarde. Bij vastgoed is vrijwel altijd sprake van een restwaarde omdat grond zelden zijn waarde verliest. In geval van sloop kan deze restwaarde overigens negatief zijn. De restwaarde moet in de analyse worden betrokken als een inkomstenstroom. Zoals gezegd, zijn alle inkomsten en uitgaven relevant. Van belang is vanuit welk gezichtspunt de analyse wordt gemaakt. Voor beleggers worden alleen de investeringen exclusief de huurderspecifieke voorzieningen en de eigenaarslasten in de analyse betrokken. De initiële uitgaven bestaan vooral uit de investeringskosten, zoals kosten voor marktonderzoek, planbeoor- deling en de stichtingskosten. Exploitatie-uitgaven bestaan vooral uit onderhouds- en beheerkosten en belastingen. Wat de te ontvangen bruto- huren betreft, moeten aannames worden gemaakt over het huurprijsniveau gedurende de looptijd en de leegstand. Huurders investeren in de huurder-
Er zijn methodes ontwikkeld die rekening houden met de rendementen die met vrijkomende kasstromen kunnen worden behaald.

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED
specifieke voorzieningen, zoals binnenwanden en vloerbedekking, betalen huur- en servicekosten en betalen de gebruikerslasten (zie hoofdstuk 3).
Naarmate de looptijd langer wordt, zal het moeilijker worden de  kleine kantoorruimte huren enschede   inkomsten en uitgaven nauwkeurig te voorspellen. Wat zijn de huuropbrengsten nadat de eerste huurcontracten zijn verlopen, met welke jaarlijkse leegstand moeten we rekening houden, hoe hoog is de inflatie, in welke fase van de vastgoedcyclus zijn we over tien jaar, wat is de (rest)waarde van het project na twintig jaar? Ook het voorspellen van de periodieke kosten voor groot onderhoud en renovaties is verre van eenvoudig, zelfs voor specialisten. Een verzachtende omstandigheid is dat naarmate de goedkoop kantoor huren breda   tijd verstrijkt, ook de contante-waardefactor afneemt. Bij een rentevoet van 10% bedraagt de contante waarde factor na twintig jaar: 1/(1,10)20 = 0,15. Een cashflow van € 100,- draagt derhalve nog maar € 15,- bij aan de NCW. Per saldo blijkt de DCF-methode die in theoretisch opzicht superieur is, nogal wat beperkingen te kennen die te maken hebben met de onvoorspelbaarheid van de toekomst. Ondanks deze onnauwkeurigheid kan de NCW worden berekend tot op de eurocent ‘nauwkeurig’. Het zal duidelijk zijn dat dit een schijnnauwkeurigheid betreft, die helaas niet iedereen als zodanig onderkent. De grote meerwaarde van DCF-analyses boven de eenvoudiger kapitalisatiemethodes is vooral het inzicht dat ontstaat in de gevoeligheden van het werkelijke rendement, wanneer bepaalde uitgangspunten of aannames worden gewijzigd. Wat is het effect van een sterk oplopende leegstand in een bepaalde periode, of van de noodzaak van een eerdere of duurdere renovatie? Wat gebeurt er met de NCW van het project als de markthuren achterblijven bij de inflatie? Als eenmaal een cashflowschema is opgezet in een spreadsheet, is het eenvoudig om uitgangspunten en aannames te wijzigen en het effect van deze wijzigingen op de NCW te bekijken.

Mandeligheid

Mandeligheid

Naast mede-eigendom is er nog een bijzondere vorm van kantoor huren apeldoorn   gemeenschappelijk eigendom van een onroerende zaak, de zogenaamde mandeligheid. Deze ontstaat als een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van eigenaren van twee of meer stukken grond en zij dit bij notariële akte tot gemeenschappelijk nut hebben bestemd en deze akte in de bedrijfsruimte huren in amersfoort  openbare registers wordt ingeschreven. Voor mandeligheid is niet vereist dat de erven aan elkaar grenzen. Van deze vorm wordt vaak gebruikgemaakt indien er behoefte is aan een gemeenschappelijke regeling die verbonden is aan de kwaliteit van eigenaar van een onroerende zaak, bijvoorbeeld bij openbaar gebied, gemeenschappelijke wegen en openbaar groen. Bij recreatiewoningen kan gedacht worden aan gemeenschappelijke zwem- en sportcomplexen.

COMMERCIEEL VASTGOED

Appartementsrechten
Het appartementsrecht is opgebouwd uit twee componenten: het zijn van mede-eigenaar van bijvoorbeeld een kantoorgebouw en een zakelijk gebruiksrecht. Het gebruiksrecht geeft een exclusief recht ten aanzien van de als zodanig aangewezen delen van het gebouw, bijvoorbeeld een kantooretage, en geeft een medegebruiksrecht ten aanzien van gemeenschappelijke gedeelten, zoals het trappenhuis, de kantoor huren breda   lift en de garage. Anders dan bij mandeligheid waar de mede-eigendom beperkt blijft tot de onderdelen die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn, gaat het bij appartementsrecht om mede-eigendom van het geheel.
Voor appartementsrechten is in de wet een uitgebreide regeling opgenomen. Zo worden onder andere de volgende zaken geregeld:
• Een splitsing in appartementsrechten ontstaat door een notariële akte van splitsing met daaraan gehecht een splitsingstekening, welke akte in de bedrijfspand huren in Enschede  registers wordt ingeschreven. • De akte van splitsing omvat onder andere een reglement waarin bijvoorbeeld de rechten en plichten van de appartementseigenaren worden omschreven. Dit reglement is ook bindend voor de opvolgende eigenaren van een appartementsrecht. • De belangen van de appartementseigenaren worden behartigd door de vereniging van eigenaren. Dit is een rechtspersoon, waarvan alle eigenaren van rechtswege lid zijn.

Aanhoudingsgronden.

Aanhoudingsgronden.
De Woningwet kent diverse gevallen waarin de beslissing op een bouw- vergunningaanvraag moet worden aangehouden:
• Bescherming van een kantoor huren Apeldoorn    bestemmingsplan in voorbereiding. Als een bouwvergunning wordt aangevraagd voor een bouwwerk dat gelegen is in een gebied waarvoor, voordat de bouwvergunnin- gaanvraag is ingekomen, een voorbereidingsbesluit in werking is getreden of een (herziening van een) bestemmingsplan in procedure is, wordt de beslissing op de aanvraag aangehouden. De aanhouding loopt door totdat het voorbereidingsbesluit is vervallen dan wel het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden. De aanhouding kan doorbroken worden door middel van de antici- patiebevoegdheid van B. en W. Hiervan kunnen B. en W. gebruikmaken indien de bouwaanvraag overeenstemt met het toekomstige bestemmingsplan en vooraf van GS een verklaring van geen bezwaar is ontvangen. De dan te volgen procedure is vastgelegd in artikel 19a WRO. • Bescherming van een bestemmingsplan voor een beschermd stadsof dorpsgezicht in voorbereiding. Indien de bouwvergunningaanvraag een bouwwerk betreft dat behoort tot een beschermd stadsgezicht waarvoor nog geen ter bescherming daarvan strekkend bestemmingsplan geldt, houden B. en W., mits er geen grond is de vergunning te weigeren, de beslissing op de aanvraag aan. De bouwvergunning kan worden verleend indien er geen strijd is met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan en GS hebben aangegeven dat zij kantoor huren amersfoort    geen bezwaar hebben tegen de afgifte van de vergunning. •
• Coördinatie met de milieuvergunning. Indien voor het bouwwerk waarvoor een bouwvergunning wordt aangevraagd tevens een milieuvergunning is vereist en er geen gronden zijn om de bouwvergunning te weigeren, houden B. en W. de beslissing op de bouwvergunningaanvraag aan. De aanhouding eindigt op het moment dat tegen het ontwerp van de milieubeschik- king geen bedenkingen zijn ingebracht en de beschikking niet

COMMERCIEEL VASTGOED

afwijkt van dat ontwerp op de dag waarop B. en W. van het bevoegd gezag een exemplaar van de milieubeschikking hebben ontvangen. Doet zich geen van de hiervoor genoemde omstandigheden voor, dan eindigt de aanhouding, hetzij nadat zes weken zijn verstreken na de bedrijfsruimte te huur breda    dag waarop een exemplaar van de beschikking op de aanvraag om de milieuvergunning ter inzage is gelegd, hetzij, indien binnen die zes weken een verzoek om voorlopige voorziening is gedaan, met ingang van de dag na die waarop op dat verzoek is beslist. • Ingeval van ernstige verontreiniging van de ondergrond. Als uit een onderzoeksrapport blijkt dat de grond ter plaatse van het te bouwen bouwwerk vermoedelijk ernstig verontreinigd is, wordt de beslissing op de bouwvergunningaanvraag aangehouden totdat het bevoegd gezag het saneringsplan heeft goedgekeurd of heeft vastgesteld dat er formeel geen sprake is van een ernstige verontreiniging. • Coördinatie met ziekenhuisvergunningen. Hierbij geldt eenzelfde regeling als bij de coördinatie met de milieuvergunning. • Coördinatie met de monumentenvergunning. Hierbij geldt eenzelfde regeling als bij de coördinatie met de milieuvergunning, met dien verstande dat B. en W. twee weken de tijd hebben om de bouwvergunning te verlenen als de monumentenvergunning is verleend. • Indien voor het    bedrijfspand te huur enschede   bouwen een vrijstelling van het Bouwbesluit is vereist.
Door een besluit tot aanhouding wordt het verlenen van de bouwvergunning dus opgeschort.
2. Meldingsplichtige bouwwerken
Bij de meldingsplichtige bouwwerken gaat het om een aantal bij AMvB (het Besluit meldingsplichtige bouwwerken) omschreven bouwactiviteiten waarvoor geen bouwvergunning is vereist. Daarbij moet wel aan de vijf volgende voorwaarden worden voldaan. •

het leveringsaspect

kantoor enschede

het leveringsaspect

het leveringsaspect of het kantoor pand huren Apeldoorn  uitvoeringsaspect overheerst. Een andere mogelijkheid is te bezien waar de tekortkoming betrekking op heeft: op het leveren van een bouwstof of op het uitvoeren van de werkzaamheden. Uitvoeringsduur en termijnoverschrijding De termijn waarbinnen het werk moet worden opgeleverd, kan op grond van de UAV 1989 uitgedrukt worden in aantal werkbare werkdagen, aantal kalenderdagen (weken of maanden) of door het noemen van een bepaalde dag. Indien de aannemer het werk later oplevert dan overeengekomen, kan de opdrachtgever een bedrijfsruimte huren Amersfoort korting op de aanneemsom aanbrengen. Opdrachtgevers dienen in het bestek aan te geven hoe hoog deze korting is. Als zij dit niet doen, geldt een bedrag van € 34,- (ƒ 75,-) per dag. Daar de Raad van Arbitrage deze korting aanmerkt als een gefixeerde schadevergoeding en deze alleen toewijst indien er werkelijk schade wordt geleden, is het voorstelbaar dat dit bedrag bij veel projecten veel te laag zal zijn. Ingeval van een te lage korting kan de Raad van Arbitrage, indien de billijkheid dit vereist, aanvullende schadevergoeding toekennen. Risico ’s tijdens de uitvoering Tot aan de oplevering is het werk voor risico van de aannemer. Voor schade die ontstaan is tijdens de uitvoering, is de aannemer dan ook aansprakelijk. Dit geldt niet als deze het gevolg is van buitengewone omstandigheden tegen de schadelijke gevolgen waarvan de aannemer in verband met de aard van het werk geen passende maatregelen heeft behoeven te nemen, en het onredelijk zou zijn de schade voor zijn rekening te doen komen.
Daarnaast is de aannemer niet aansprakelijk ingeval van zogenaamde kostenverhogende omstandigheden. Dit betreft dusdanige omstandigheden waarmee bij het totstandkomen van de overeenkomst geen rekening hoefde te worden gehouden met het feit dat zij zich zouden voordoen. Deze kunnen de aannemer niet worden toegerekend, maar kunnen de kosten van het werk aanzienlijk verhogen. Indien dergelijke omstandigheden zich voordoen, heeft de aannemer recht op een bijbetaling die wordt overeengekomen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ook kan de opdrachtgever het werk beperken, vereenvoudigen of beëindigen. Aansprakelijkheid na oplevering Na de oplevering of na de dag waarop een overeengekomen onderhoudstermijn is verstreken, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen in het werk. Er zijn twee uitzonderingen op deze regel: •
• Als een gebouw binnen tien jaar geheel of gedeeltelijk vergaat door een kantoorruimte huren in Breda  gebrek in de samenstelling of door ongeschiktheid van de grond. Volgens rechtspraak van de Raad van Arbitrage dient zowel het vergaan

BOUW- EN AANBESTEDINOSRECHT

als de aansprakelijkheidsstelling van de aannemer binnen tien jaar plaats te vinden. De bewijslast ligt in dit geval bij de aannemer. • Als het werk of een onderdeel daarvan door schuld van de aannemer, zijn leverancier, zijn onderaannemer of zijn personeel een verborgen gebrek bevat dat de directie, ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering of bij de opneming van het bedrijfspand huren in Enschede werk, redelijkerwijs niet had kunnen onderkennen. Voorwaarde voor het indienen van een vordering is dat binnen een redelijke termijn na de ontdekking van het gebrek hiervan mededeling is gedaan en dat de vordering binnen vijf jaar na oplevering of het einde van de onderhoudstermijn wordt ingesteld. 6

Eisen arbeidsomstandigheden

Eisen arbeidsomstandigheden
De concrete uitwerking van eisen op het gebied van arbeidsomstandigheden wordt gegeven in Al-bladen en NEN-normen. De bedrijfsruimte huren Amersfoort Arbeidsinspectie controleert de naleving ervan. De omstandigheden in het kantoor moeten voldoen aan tal van eisen, bijvoorbeeld: • Eisen met betrekking tot het binnenmilieu: – thermische behaaglijkheid – luchtkwaliteit – akoestische kwaliteit – lichtkwaliteit (daglicht en kunstlicht) – regelbaarheid en beïnvloedbaarheid van verlichting, zonwering en ventilatie
• Eisen met betrekking tot beschikbare vloeroppervlakte en ‘verblijfs- kwaliteit’: – oppervlakte van kantoorwerkplekken daglichttoetreding, contact met ‘buiten’ – oriëntatiemogelijkheden – privacy aanwezigheid van planten • Eisen op het gebied van de inrichting van het kantoor – ergonomie van het meubilair – ergonomie van beeldschermwerkplekken hygiëne
In deze paragraaf worden een aantal arbo technische onderwerpen beschreven met de daarop gerichte regelgeving en normering. Deze onderwerpen blijken in de praktijk van bouwen en planvorming veelvuldig te worden besproken. Voor een volledige opsomming van de van toepassing zijnde weten regelgeving wordt verwezen naar de hiervoor genoemde publicaties.

COMMERCIEEL VASTGOED
AFMETINGEN VAN KANTOORWERKPLËKKEN

NEN 2580: ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen’. De norm is opgenomen in deze publicatie. • Arbobesluit artikel 3.19: ‘Afmetingen en luchtvolume van ruimtes; bewegingsruimte op de arbeidsplaats’. • NEN 1824: ‘Ergonomische eisen voor de oppervlakte van kantoor- werkplekken’. • De minimaal vereiste vloeroppervlakte van een kantoorwerkplek wordt weergegeven in de volgende tabel. Voorts worden in de NEN 1824 eisen gesteld ten aanzien van circulatieruimte, de hoogte van scheidingswanden en fysische factoren als binnenklimaat, luchtverversing en daglicht. • Mede onder invloed van ontwikkelingen op het gebied van kantoorin- novatie zal veelal de totaal benodigde ruimte per werkplek niet in één ruimte beschikbaar zijn. Ook algemene afdelingsruimtes die aan een groep werknemers ter beschikking staan voor bijvoorbeeld overleggen of archiveren, worden tot de werkruimte van die groep werknemers gerekend.
Tabel 2: Afmetingen van kantoorwerkplekken conform NEN 1824 •
Element Minimumoppervlakte De medewerkers 4,0 nuttige m2 voor iedere werkplek die gewoonlijk langer dan 2 uur per dag door één of meer medewerkers wordt gebruikt; inclusief kantoorwerkstoel en circulatieruimte op de werkplek. De kantoorwerktafel 1 nuttige m2 voor een werkplek met een plat beelscherm 2 nuttige m2 voor een werkplek met een CRTbeelscherm 1 nuttige m2 voor een lees/schrijfvlak 2,0 nuttige m2 voor een vlak voor uitleg van tekeningen De kasten 1,0 nuttige m2 voor elke vrijstaande of verrijdbare (lade)kast De vergadervoorziening 2,0 nuttige m2 per persoon
DAGLICHT EN UITZICHT
• Arbo-besluit artikel 6.4: ‘Daglicht’.
Daglicht zal zo vaak mogelijk in de werkruimte aanwezig moeten zijn, indien in de werkruimte meer dan 2 uur per dag gewerkt wordt. – De gezamenlijke oppervlakte van lichtopeningen waardoor daglicht kan toetreden, moet ten minste gelijk zijn aan kantoor huren Apeldoorn  1/20 deel van de vloeroppervlakte van het werklokaal.
DE GEBRUIKER
– Het daglicht mag binnenvallen via een andere ruimte waar direct daglicht binnenvalt, zoals een atrium of serre. – Zorg dient te worden besteed aan een kantoorpand te huur Enschede  goed uitzicht. Schenk aandacht aan de afmetingen en de vormgeving van eventuele binnengebieden, zoals atria en serres. – Voorkom privacyproblemen door inkijk.
KUNSTLICHT
• NEN 3087: ‘Ergonomie. Visuele ergonomie in relatie tot verlichting’. • Arbobesluit artikel 6.3: ‘Daglicht en kunstlicht’. • Arbo-Informatieblad 2: ‘Werken met beeldschermen’. – Oriëntatieverlichting: 10 tot 200 lux. – Normale werkverlichting: 200 tot 800 lux. Speciale verlichting: 800 tot 3.000 lux. – Luminantieverhouding: beeldscherm en papier : werkvlak : omgeving als 1 : 3 : 10. – Voorkomen van reflectie en interferentie ten behoeve van beeldschermwerk.
BINNENKLIMAAT
• NEN-ISO 7730: ‘Gematigde thermische klimaatomstandigheden’. Bepaling van de indices Predicted Mean Vote (PMV) en Predicted Percentage of Dissatisfied (PPD) en omschrijving van de voorwaarden voor thermisch comfort. • Arbo-besluit artikel 6.1: ‘Binnen-en buitenklimaat’. – PPD is een subjectieve score op een 7-puntsschaal. De term PMV staat voor het voorspelde gemiddelde van zo’n score voor een grote groep mensen. Wenselijk is een binnenklimaat waarbij de PMV tussen -0,5 en +0,5 ligt. Het percentage ontevredenen bedraagt in dit geval minder dan 10%. In de praktijk wordt vaak als uitgangspunt genomen dat de overschrijding van deze grenzen in niet meer dan 10% van de arbeidstijd mag plaatsvinden.

VENTILATIE
• NEN 1087: ‘Ventilatie van te bouwen woningen en woongebouwen: eisen en bepalingsmethoden’. • Arbo-besluit artikel 6.1 ‘Binnen- en bedrijfsruimte huren Breda  buitenklimaat’ en artikel 6.2 ‘Luchtverversing’. – Minimaal vereiste hoeveelheid verse lucht: • 30 m3 verse lucht per persoon per uur bij ‘lichte werkzaamheden’. • 50 m3 verse lucht per persoon per uur bij ‘zware werkzaamheden’. • 10 m3 verse lucht per persoon per uur extra waar wordt gerookt.
Ventilatiecapaciteit voor nieuwe gebouwen ten minste 1,2 x 10 3 m3/sec verse lucht per m2 vloeroppervlak van een werkvertrek. Voor gebouwen die in gebruik of in aanbouw waren voor 01-10- 1990: minimaal 0,9 x 10-3 m3/sec verse lucht per m2. Luchtsnelheid in de winter niet groter dan 0,15 m/sec. Luchtsnelheid in de zomer niet groter dan 0,25 m/sec.