Aanhoudingsgronden.

Aanhoudingsgronden.
De Woningwet kent diverse gevallen waarin de beslissing op een bouw- vergunningaanvraag moet worden aangehouden:
• Bescherming van een kantoor huren Apeldoorn    bestemmingsplan in voorbereiding. Als een bouwvergunning wordt aangevraagd voor een bouwwerk dat gelegen is in een gebied waarvoor, voordat de bouwvergunnin- gaanvraag is ingekomen, een voorbereidingsbesluit in werking is getreden of een (herziening van een) bestemmingsplan in procedure is, wordt de beslissing op de aanvraag aangehouden. De aanhouding loopt door totdat het voorbereidingsbesluit is vervallen dan wel het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden. De aanhouding kan doorbroken worden door middel van de antici- patiebevoegdheid van B. en W. Hiervan kunnen B. en W. gebruikmaken indien de bouwaanvraag overeenstemt met het toekomstige bestemmingsplan en vooraf van GS een verklaring van geen bezwaar is ontvangen. De dan te volgen procedure is vastgelegd in artikel 19a WRO. • Bescherming van een bestemmingsplan voor een beschermd stadsof dorpsgezicht in voorbereiding. Indien de bouwvergunningaanvraag een bouwwerk betreft dat behoort tot een beschermd stadsgezicht waarvoor nog geen ter bescherming daarvan strekkend bestemmingsplan geldt, houden B. en W., mits er geen grond is de vergunning te weigeren, de beslissing op de aanvraag aan. De bouwvergunning kan worden verleend indien er geen strijd is met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan en GS hebben aangegeven dat zij kantoor huren amersfoort    geen bezwaar hebben tegen de afgifte van de vergunning. •
• Coördinatie met de milieuvergunning. Indien voor het bouwwerk waarvoor een bouwvergunning wordt aangevraagd tevens een milieuvergunning is vereist en er geen gronden zijn om de bouwvergunning te weigeren, houden B. en W. de beslissing op de bouwvergunningaanvraag aan. De aanhouding eindigt op het moment dat tegen het ontwerp van de milieubeschik- king geen bedenkingen zijn ingebracht en de beschikking niet

COMMERCIEEL VASTGOED

afwijkt van dat ontwerp op de dag waarop B. en W. van het bevoegd gezag een exemplaar van de milieubeschikking hebben ontvangen. Doet zich geen van de hiervoor genoemde omstandigheden voor, dan eindigt de aanhouding, hetzij nadat zes weken zijn verstreken na de bedrijfsruimte te huur breda    dag waarop een exemplaar van de beschikking op de aanvraag om de milieuvergunning ter inzage is gelegd, hetzij, indien binnen die zes weken een verzoek om voorlopige voorziening is gedaan, met ingang van de dag na die waarop op dat verzoek is beslist. • Ingeval van ernstige verontreiniging van de ondergrond. Als uit een onderzoeksrapport blijkt dat de grond ter plaatse van het te bouwen bouwwerk vermoedelijk ernstig verontreinigd is, wordt de beslissing op de bouwvergunningaanvraag aangehouden totdat het bevoegd gezag het saneringsplan heeft goedgekeurd of heeft vastgesteld dat er formeel geen sprake is van een ernstige verontreiniging. • Coördinatie met ziekenhuisvergunningen. Hierbij geldt eenzelfde regeling als bij de coördinatie met de milieuvergunning. • Coördinatie met de monumentenvergunning. Hierbij geldt eenzelfde regeling als bij de coördinatie met de milieuvergunning, met dien verstande dat B. en W. twee weken de tijd hebben om de bouwvergunning te verlenen als de monumentenvergunning is verleend. • Indien voor het    bedrijfspand te huur enschede   bouwen een vrijstelling van het Bouwbesluit is vereist.
Door een besluit tot aanhouding wordt het verlenen van de bouwvergunning dus opgeschort.
2. Meldingsplichtige bouwwerken
Bij de meldingsplichtige bouwwerken gaat het om een aantal bij AMvB (het Besluit meldingsplichtige bouwwerken) omschreven bouwactiviteiten waarvoor geen bouwvergunning is vereist. Daarbij moet wel aan de vijf volgende voorwaarden worden voldaan. •

het leveringsaspect

kantoor enschede

het leveringsaspect

het leveringsaspect of het kantoor pand huren Apeldoorn  uitvoeringsaspect overheerst. Een andere mogelijkheid is te bezien waar de tekortkoming betrekking op heeft: op het leveren van een bouwstof of op het uitvoeren van de werkzaamheden. Uitvoeringsduur en termijnoverschrijding De termijn waarbinnen het werk moet worden opgeleverd, kan op grond van de UAV 1989 uitgedrukt worden in aantal werkbare werkdagen, aantal kalenderdagen (weken of maanden) of door het noemen van een bepaalde dag. Indien de aannemer het werk later oplevert dan overeengekomen, kan de opdrachtgever een bedrijfsruimte huren Amersfoort korting op de aanneemsom aanbrengen. Opdrachtgevers dienen in het bestek aan te geven hoe hoog deze korting is. Als zij dit niet doen, geldt een bedrag van € 34,- (ƒ 75,-) per dag. Daar de Raad van Arbitrage deze korting aanmerkt als een gefixeerde schadevergoeding en deze alleen toewijst indien er werkelijk schade wordt geleden, is het voorstelbaar dat dit bedrag bij veel projecten veel te laag zal zijn. Ingeval van een te lage korting kan de Raad van Arbitrage, indien de billijkheid dit vereist, aanvullende schadevergoeding toekennen. Risico ’s tijdens de uitvoering Tot aan de oplevering is het werk voor risico van de aannemer. Voor schade die ontstaan is tijdens de uitvoering, is de aannemer dan ook aansprakelijk. Dit geldt niet als deze het gevolg is van buitengewone omstandigheden tegen de schadelijke gevolgen waarvan de aannemer in verband met de aard van het werk geen passende maatregelen heeft behoeven te nemen, en het onredelijk zou zijn de schade voor zijn rekening te doen komen.
Daarnaast is de aannemer niet aansprakelijk ingeval van zogenaamde kostenverhogende omstandigheden. Dit betreft dusdanige omstandigheden waarmee bij het totstandkomen van de overeenkomst geen rekening hoefde te worden gehouden met het feit dat zij zich zouden voordoen. Deze kunnen de aannemer niet worden toegerekend, maar kunnen de kosten van het werk aanzienlijk verhogen. Indien dergelijke omstandigheden zich voordoen, heeft de aannemer recht op een bijbetaling die wordt overeengekomen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ook kan de opdrachtgever het werk beperken, vereenvoudigen of beëindigen. Aansprakelijkheid na oplevering Na de oplevering of na de dag waarop een overeengekomen onderhoudstermijn is verstreken, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen in het werk. Er zijn twee uitzonderingen op deze regel: •
• Als een gebouw binnen tien jaar geheel of gedeeltelijk vergaat door een kantoorruimte huren in Breda  gebrek in de samenstelling of door ongeschiktheid van de grond. Volgens rechtspraak van de Raad van Arbitrage dient zowel het vergaan

BOUW- EN AANBESTEDINOSRECHT

als de aansprakelijkheidsstelling van de aannemer binnen tien jaar plaats te vinden. De bewijslast ligt in dit geval bij de aannemer. • Als het werk of een onderdeel daarvan door schuld van de aannemer, zijn leverancier, zijn onderaannemer of zijn personeel een verborgen gebrek bevat dat de directie, ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering of bij de opneming van het bedrijfspand huren in Enschede werk, redelijkerwijs niet had kunnen onderkennen. Voorwaarde voor het indienen van een vordering is dat binnen een redelijke termijn na de ontdekking van het gebrek hiervan mededeling is gedaan en dat de vordering binnen vijf jaar na oplevering of het einde van de onderhoudstermijn wordt ingesteld. 6

Eisen arbeidsomstandigheden

Eisen arbeidsomstandigheden
De concrete uitwerking van eisen op het gebied van arbeidsomstandigheden wordt gegeven in Al-bladen en NEN-normen. De bedrijfsruimte huren Amersfoort Arbeidsinspectie controleert de naleving ervan. De omstandigheden in het kantoor moeten voldoen aan tal van eisen, bijvoorbeeld: • Eisen met betrekking tot het binnenmilieu: – thermische behaaglijkheid – luchtkwaliteit – akoestische kwaliteit – lichtkwaliteit (daglicht en kunstlicht) – regelbaarheid en beïnvloedbaarheid van verlichting, zonwering en ventilatie
• Eisen met betrekking tot beschikbare vloeroppervlakte en ‘verblijfs- kwaliteit’: – oppervlakte van kantoorwerkplekken daglichttoetreding, contact met ‘buiten’ – oriëntatiemogelijkheden – privacy aanwezigheid van planten • Eisen op het gebied van de inrichting van het kantoor – ergonomie van het meubilair – ergonomie van beeldschermwerkplekken hygiëne
In deze paragraaf worden een aantal arbo technische onderwerpen beschreven met de daarop gerichte regelgeving en normering. Deze onderwerpen blijken in de praktijk van bouwen en planvorming veelvuldig te worden besproken. Voor een volledige opsomming van de van toepassing zijnde weten regelgeving wordt verwezen naar de hiervoor genoemde publicaties.

COMMERCIEEL VASTGOED
AFMETINGEN VAN KANTOORWERKPLËKKEN

NEN 2580: ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen’. De norm is opgenomen in deze publicatie. • Arbobesluit artikel 3.19: ‘Afmetingen en luchtvolume van ruimtes; bewegingsruimte op de arbeidsplaats’. • NEN 1824: ‘Ergonomische eisen voor de oppervlakte van kantoor- werkplekken’. • De minimaal vereiste vloeroppervlakte van een kantoorwerkplek wordt weergegeven in de volgende tabel. Voorts worden in de NEN 1824 eisen gesteld ten aanzien van circulatieruimte, de hoogte van scheidingswanden en fysische factoren als binnenklimaat, luchtverversing en daglicht. • Mede onder invloed van ontwikkelingen op het gebied van kantoorin- novatie zal veelal de totaal benodigde ruimte per werkplek niet in één ruimte beschikbaar zijn. Ook algemene afdelingsruimtes die aan een groep werknemers ter beschikking staan voor bijvoorbeeld overleggen of archiveren, worden tot de werkruimte van die groep werknemers gerekend.
Tabel 2: Afmetingen van kantoorwerkplekken conform NEN 1824 •
Element Minimumoppervlakte De medewerkers 4,0 nuttige m2 voor iedere werkplek die gewoonlijk langer dan 2 uur per dag door één of meer medewerkers wordt gebruikt; inclusief kantoorwerkstoel en circulatieruimte op de werkplek. De kantoorwerktafel 1 nuttige m2 voor een werkplek met een plat beelscherm 2 nuttige m2 voor een werkplek met een CRTbeelscherm 1 nuttige m2 voor een lees/schrijfvlak 2,0 nuttige m2 voor een vlak voor uitleg van tekeningen De kasten 1,0 nuttige m2 voor elke vrijstaande of verrijdbare (lade)kast De vergadervoorziening 2,0 nuttige m2 per persoon
DAGLICHT EN UITZICHT
• Arbo-besluit artikel 6.4: ‘Daglicht’.
Daglicht zal zo vaak mogelijk in de werkruimte aanwezig moeten zijn, indien in de werkruimte meer dan 2 uur per dag gewerkt wordt. – De gezamenlijke oppervlakte van lichtopeningen waardoor daglicht kan toetreden, moet ten minste gelijk zijn aan kantoor huren Apeldoorn  1/20 deel van de vloeroppervlakte van het werklokaal.
DE GEBRUIKER
– Het daglicht mag binnenvallen via een andere ruimte waar direct daglicht binnenvalt, zoals een atrium of serre. – Zorg dient te worden besteed aan een kantoorpand te huur Enschede  goed uitzicht. Schenk aandacht aan de afmetingen en de vormgeving van eventuele binnengebieden, zoals atria en serres. – Voorkom privacyproblemen door inkijk.
KUNSTLICHT
• NEN 3087: ‘Ergonomie. Visuele ergonomie in relatie tot verlichting’. • Arbobesluit artikel 6.3: ‘Daglicht en kunstlicht’. • Arbo-Informatieblad 2: ‘Werken met beeldschermen’. – Oriëntatieverlichting: 10 tot 200 lux. – Normale werkverlichting: 200 tot 800 lux. Speciale verlichting: 800 tot 3.000 lux. – Luminantieverhouding: beeldscherm en papier : werkvlak : omgeving als 1 : 3 : 10. – Voorkomen van reflectie en interferentie ten behoeve van beeldschermwerk.
BINNENKLIMAAT
• NEN-ISO 7730: ‘Gematigde thermische klimaatomstandigheden’. Bepaling van de indices Predicted Mean Vote (PMV) en Predicted Percentage of Dissatisfied (PPD) en omschrijving van de voorwaarden voor thermisch comfort. • Arbo-besluit artikel 6.1: ‘Binnen-en buitenklimaat’. – PPD is een subjectieve score op een 7-puntsschaal. De term PMV staat voor het voorspelde gemiddelde van zo’n score voor een grote groep mensen. Wenselijk is een binnenklimaat waarbij de PMV tussen -0,5 en +0,5 ligt. Het percentage ontevredenen bedraagt in dit geval minder dan 10%. In de praktijk wordt vaak als uitgangspunt genomen dat de overschrijding van deze grenzen in niet meer dan 10% van de arbeidstijd mag plaatsvinden.

VENTILATIE
• NEN 1087: ‘Ventilatie van te bouwen woningen en woongebouwen: eisen en bepalingsmethoden’. • Arbo-besluit artikel 6.1 ‘Binnen- en bedrijfsruimte huren Breda  buitenklimaat’ en artikel 6.2 ‘Luchtverversing’. – Minimaal vereiste hoeveelheid verse lucht: • 30 m3 verse lucht per persoon per uur bij ‘lichte werkzaamheden’. • 50 m3 verse lucht per persoon per uur bij ‘zware werkzaamheden’. • 10 m3 verse lucht per persoon per uur extra waar wordt gerookt.
Ventilatiecapaciteit voor nieuwe gebouwen ten minste 1,2 x 10 3 m3/sec verse lucht per m2 vloeroppervlak van een werkvertrek. Voor gebouwen die in gebruik of in aanbouw waren voor 01-10- 1990: minimaal 0,9 x 10-3 m3/sec verse lucht per m2. Luchtsnelheid in de winter niet groter dan 0,15 m/sec. Luchtsnelheid in de zomer niet groter dan 0,25 m/sec.

Kostenbepalende factoren

VAN GROF NAAR FIJN

bedrijfsruimte huren Apeldoorn

De kostenbepalende factoren van een gebouw kunnen op meerdere niveaus, van grof naar fijn, worden geanalyseerd. Daarbij is elk niveau specifiek geschikt voor een bepaalde fase in het planvormingsproces. In dit boek wordt onderscheid gemaakt in:
• Vormfactoren • Elementen • Materiaalkeuze
De mogelijkheden voor het kantoor huren apeldoorn beïnvloeden van kostenbepalende factoren nemen af naarmate er meer fases in het ontwerpproces zijn doorlopen. Vormfactoren zijn bij uitstek geschikt om de kosten te beïnvloeden in de projectdefinitiefase (programma van eisen). De analyse van hoeveelheid en kwaliteit van elementen vindt plaats in zowel de projectdefinitiefase als de ontwerpfase. De factor ‘materiaalkeuze’, ten slotte, speelt vooral een rol in de ontwerpfase. Vormfactoren Vormfactoren zijn verhoudingen die verschillende uitgangspunten voor het ontwerp vastleggen. Dit gebeurt reeds, en vooral, tijdens de projectdefinitiefase in het programma van eisen. De vormfactoren worden uit oogpunt van kostenbeheersing als randvoorwaarde meegegeven aan de ontwerpende partijen (architect en ingenieurs). Voorbeelden van vormfactoren zijn:
• Bruto-oppervlakte ten opzichte van nuttige oppervlakte (bruto-nuttig- factor). • Hoeveelheid gevel ten opzichte van brutovloeroppervlakte (langwerpige gebouwen zijn daardoor duurder dan vierkante gebouwen). • Hoeveelheid binnenwand ten opzichte van brutovloeroppervlakte. • Bebouwd oppervlak ten opzichte van bruto-oppervlakte (aantal bouwlagen).
COMMERCIEEL VASTGOED

Definities van oppervlakten en inhouden van gebouwen worden gegeven in de NEN 2580. Deze norm vormt een belangrijk uitgangspunt bij het gebruik van vormfactoren.
Het bedrijfspand te huur Amersfoort gebruik van vormfactoren speelt een belangrijke rol bij de afweging van verschillende alternatieven voor het functionele concept en het ontwerp, en bij het zoeken naar besparingen.
Elementen Onderdelen die een groot deel van de prijs van een gebouw bepalen, zijn globaal te verdelen in twee groepen. De eerste groep bestaat uit elementen die in relatief grote hoeveelheden voorkomen en daardoor een relatief groot deel van de bouwkosten veroorzaken. Iedere euro die hier per eenheid element aan wordt uitgegeven, komt meteen in grote hoeveelheden in de kostenopstelling voor. De tweede groep bestaat uit elementen die vrij kostbaar zijn.
Tabel 3: Prijsbepalende elementen.
Grote hoeveelheden Hoge prijs
• Constructie • Fundering • Vloeren • Gevel • Gevel • Dak • Binnenwanden • Transportinstallaties • Vloer- en plafondafwerking • Klimaatinstallatie (roltrappen en liften)
Sommige elementen komen in beide groepen voor en vormen een groot deel van de totale prijs van het gebouw, zowel in absolute als in relatieve zin (de bouwkosten per m2 bvo). Zo valt op dat het element ‘gevel’ in beide opsommingen voorkomt. Opdrachtgevers hebben bij uitstek een mening over de gevel; deze bepaalt immers in hoge mate de uitstraling van een gebouw. De gevel bepaalt echter ook voor een belangrijk deel de hoogte van de bouwkosten, soms voor meer dan 30%.
Materiaalkeuze De uiteindelijke invulling van elementen (en variantelementen) met materialen bepaalt ook een deel van de prijs. Dit echter wel in het perspectief van hetgeen gezegd is over vormfactoren en elementen. Alle prijzen van elementen van een gebouw kennen bandbreedtes, die rechtstreeks afhankelijk zijn van de gewenste kwaliteit. Met name de afwerkingsmaterialen (vloeren, wanden en plafonds) zijn hiervan een sprekend voorbeeld.

INVESTERINGSKOSTEN EN EXPLOITATIEKOSTEN

In enkele gevallen geldt dat de materiaalkeuze voor een bepaald element, de materialisatie van andere elementen beïnvloedt. Zo beïnvloedt de materiaalkeuze voor de gevel bijvoorbeeld in sterke mate de klimaatinstallatie. Andere factoren die de kosten van een kantoor te huur Enschede  gebouw kunnen beïnvloeden, zijn: • Stramienindeling (maatvoering, standaardproducten). • Flexibiliteit (voorinvesteren in mogelijk toekomstige herindelingen). • Risico’s ten aanzien van techniek (worden nieuwe en onbewezen technieken toegepast?). • Duurzaam bouwen (DuBo). • Bouwplaatskosten (lokale omstandigheden zoals beschikbaar bouwterrein en bereikbaarheid). • Bouwtijd (planning en fasering).

KENGETALLEN INVESTERINGSKOSTEN KANTOREN

Uit het bovenstaande volgt dat de investeringskosten sterk kunnen variëren. In de onderstaande tabel zijn de bedrijfsruimte huren Breda  bouwkosten en de kosten voor een inbouwpakket (binnenwanden, verlichting, etc.) voor een kantoorgebouw van circa 2.500 m2 bvo weergegeven. Naast de kosten voor grond moet rekening worden gehouden met bijkomende kosten en directiekosten met een hoogte van 2025% van de bouwkosten.
Tabel 4: Bouwkosten en kosten inbouwpakket (€ per m2 bvo, exclusief BTW)
Sober min. max.
Gemiddeld Hoogwaardig min. max. min. max.
Bouwkundige

voorzieningen 600,- 650,- 700,- 775,- 800,- » Werktuigbouwkundige      installaties 140,- 160,- 160,- 200,- 200,- » Elektrotechnische      installaties 110,- 140,- 140,- 150,- 150,- »
Totaal bouwkosten 850,- 950,- 1.000,- 1.125,- 1.150,- » Inbouwpakket 160,- 210,- 210,- 250,- 250,- »
Totaal 1.010,- 1 .160,- 1.210,- 1.375,- 1.400,- »