FotoArchief (FA) De FA-module

FotoArchief (FA) De FA-module is ontwikkeld om relevante projectinformatie – vastgelegd op foto’s per fase van het ontwerp-, bouw- en/of beheerproces – te ordenen en te archiveren. De FA-module is goedkoop kantoor huren amersfoort verbonden met de PA-module. ProjectenArchief (PA) De PA-module dient om relevante projectinformatie – vastgelegd in tekeningen, foto’s en/of rapporten per fase van het ontwerp- , bouw- en/of beheerproces – te ordenen en te goedkoop kantoor huren apeldoorn archiveren. De module ondersteunt daarmee de projectadministratie. Verhuur Eenheden (Verhuur EH): Deze module is ontwikkeld om zicht te houden op de verhuureenheden in de vastgoedportefeuille en is bedoeld voor het beheer van huurcontracten. RuimteBeheer (RB) De RE-module is bedoeld om zicht te houden op de aanwezige ruimten per vastgoedobject en per vastgoedportefeuille, conform NEN 2580. Ook kan per ruimte worden vastgelegd wie de gebruiker dan wel huurder is ( REVH- of REVL-module) en is het mogelijk per ruimte (onderhouds)maatregelen te koppelen (MJP-module). Op basis van de verzamelde informatie kan goedkoop kantoor huren enschede managementinformatie uit het programma worden gegenereerd. De RE-module is een belangrijk onderdeel van het commerciële beheer. De huurder is namelijk niet bijzonder geïnteresseerd in de bouwkundige opbouw van de ruimte, maar veel meer in de indeling van het totale gebouw in ruimten en de eigenschappen goedkoop kantoor huren breda van die ruimten. Daarom is het van groot belang dat de vastgoedmanager de ruimte-indeling van het vastgoed op een efficiënte manier kan monitoren. Op basis van definities zoals omschreven in NEN 2580 – oppervlakten en inhouden van gebouwen, definities en bepalingsmethoden – worden de volgende termen gehanteerd: typen gebouwen; bouwlagen; functionele gebieden; ruimtesoorten; 447 unieke ruimtenummering; eenduidige wijze van oppervlaktebepalingen; rubricering naar verhuurbaar en niet-verhuurbaar, enz. FotoArchief (FA) VASTGOEDMANAGEMENT De FA-module is bedoeld om relevante projectinformatie – vastgelegd op foto’s per fase van het ontwerp-, bouw- en/of beheerproces – te ordenen en te archiveren. De FA-module is verbonden met de PA-module.

De uitvoering van het onderhoud

7. Beschrijf het proces met betrekking tot de uitvoering van het onderhoud. 8. Welke aanbestedingsvormen kent u? Beschrijf deze in het kort. 9. Op welke wijze wordt de controle van het goedkoop kantoor huren amersfoort uitgevoerde onderhoudswerk gecontroleerd? 1 0. Waaraan moet u denken bij de oplevering van (onderhouds)werk? 11. Waarom is het evalueren van uitgevoerd werk belangrijk? 12. Gegeven: begroot 1 1 0 voordeuren worden goedkoop kantoor huren apeldoorn geplaatst voor € 750 per stuk, en geplaatst 1 1 5 voordeuren, die per stuk € 700 hebben gekost. Totaal is er € 2.000 minder besteed dan begroot. Verklaar het verschil ten aanzien van hoeveelheden en prijs. 1 3. Wat is een vastgoeddossier? 1 4. Wat is een prestatiecontract? 1 5. Welke werkzaamheden komen in aanmerking voor uitbesteding middels prestatiecontracten en welke niet? 16. Wanneer is er sprake van goedkoop kantoor huren enschede een win-winsituatie voor opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen? 1 7. Wat zijn de voordelen van prestatiecontracten voor de opdrachtgever? 18. Wat zijn de nadelen van prestatiecontracten voor de opdrachtgever? 19. Wat zijn de voordelen van prestatiecontracten voor de uitvoerende partij? 20. Wat zijn de nadelen van prestatiecontracten voor de uitvoerende partij? 21. Wat zijn de kritische succesfactoren voor het uitvoeren van werken op basis van prestatiecontracten? 10. Managementcyclus 1. Beschrijf de goedkoop kantoor huren breda managementcyclus. 2. Geef een opsomming van besturingsproducten en beschrijf deze kort. 3. Beschrijf hoe inhoud kan worden gegeven aan beleidsverificatie. 4. Waarom is kennismanagement belangrijk? 5. Beschrijf het generieke vastgoedmanagementmodel. 6. Welk belang hecht u aan de automatisering van het vastgoedmanagementproces? Wat zijn volgens u de voor- en nadelen van automatisering? Hoever moet automatisering naar uw mening gaan? 1 1. Huisvestingsmanagement 1. Wat verstaan we onder CREM? 2. Beschrijf de verhouding vastgoedmanagement versus genera! management. 3. Wat wordt bedoeld met ‘de managementopgave staat centraal’? 4. Wat is de strategische waarde van huisvesting? 5. Wat wordt bedoeld met huisvesting als maatpak? 6. Wat wordt bedoeld met strategische aangrijpingspunten voor beleid en hoe werken deze door op huisvesting? 7. Welke invloed hebben organisatiestructuren op huisvesting? 8. Welke invloed hebben coördinatiemechanismen op huisvesting? 9. Wat is de invloed van technologie op huisvesting? 1 0. Hoe wordt de organisatiecultuur vertaald naar huisvesting?

Wederzijdse informele communicatie

Mobach en Rogier bespreken ook de invloed van de coördinatiemechanismen onderlinge afstemming en direct toezicht op het bedrijfsvastgoed. Onderlinge afstemming is gebaseerd op wederzijdse informele communicatie. De taken die men verricht zijn onzeker of complex. Daarom is afstemming nodig. Direct toezicht berust op formele instructies. Eén persoon wordt goedkoop kantoor huren amersfoort verantwoordelijk gesteld voor het werk van anderen. Beide mechanismen werken beter wanneer men gemakkelijk bij elkaar binnen kan lopen. Het kantoorgebouw van Van Nelle is een voorbeeld waar het misging. Het kantoor bestaat uit een gebogen strook directievertrekken en een strook met overige kantoorruimten. Ter bevordering goedkoop kantoor huren apeldoorn van de onderlinge sociale controle werden glazen wanden geplaatst. Door de hogere ligging van de directievleugel was hiervan echter geen sprake. Het was voor de directie echter wel mogelijk controle uit te oefenen op het kantoorpersoneel, dat lager zat. Na enige tijd bleek het hoogteverschil nog te weinig afstand te scheppen. Er kwamen bij de directieleden gordijntjes te hangen, vanzelfsprekend goedkoop kantoor huren enschede besloten door het management zelf. Van gemakkelijk bij elkaar binnenlopen of elkaar zien was geen sprake meer. Voor het bevorderen van de informele communicatie – zo belangrijk voor het coördinatiemechanisme van de onderlinge afstemming – worden in kantoorgebouwen wel initiatieven ontplooid, zoals goedkoop kantoor huren breda centrum sportruimten en een bar. 385 1 1 .4.4 VASTGOEDMANAGEMENT 1 1 .4.4 Technologie Het technische systeem dat vereist is voor de productie van de goederen en diensten in de organisatie bepaalt in belangrijke mate het ontwerp van die organisatie (Mintzberg, 2001, p. 1 34). Van de zestien ontwerphypothesen in de theorie van Mintzberg hebben er drie – hypothesen 6, 7 en 8 – betrekking op het technische systeem: 1. hoe meer het technische systeem het proces bepaalt, des te bureaucratischer is de organisatie. Een sterk regulerend technisch systeem leidt ertoe dat de taken van mensen worden opgesplitst in eenvoudige gespecialiseerde taken zonder veel handelingsvrijheid. Lees: de lopende band dicteert alles. Hierdoor wordt het uitvoerende werk meer routinematig en voorspelbaar, zodat het makkelijker kan worden gespecialiseerd en geformaliseerd. De technische processen bepalen voor een groot deel de structuur van het bedrijfsgebouw; 2. hoe complexer het technische systeem, des te meer structuur. Als het technische systeem moeilijk te begrijpen is leidt dit tot een grotere ondersteunende staf, meer professioneel werk en meer decentralisatie. En dit betekent kantoorruimte rondom het primaire proces; 3. volledige automatisering van het operationele proces leidt tot een organische structuur in plaats van een bureaucratische structuur. Chemische processen zijn vaak volledig geautomatiseerd. Het toezicht op deze processen vergt professionalisme. Mensen moeten de bevoegdheid hebben om bij een storing naar eigen inzicht direct in te kunnen grijpen. Dit laat zich niet in formele regels vastleggen.

Externe doelen

externe doelen. Deze voorzien in bepaalde behoeften van het bedrijf. De omgeving van het vastgoedbedrijf – het bedrijf zelf en zijn omgeving – ziet het als taak van het vastgoedbedrijf om een bepaalde gewenste functie in de samenleving te vervullen. Door het vervullen van die functie wordt aan bepaalde behoeften voldaan. In bijna alle gevallen is het vastgoedbedrijf in zijn goedkoop kantoor huren amersfoort voortbestaan afhankelijk van input vanuit de omgeving, zoals inkomsten, grondstoffen en ideeën. De omgeving is echter alleen bereid die input te verschaffen wanneer het vastgoedbedrijf bepaalde door de omgeving nuttig geachte functies vervult; interne doelen. Deze voorzien in behoeften van de direct bij de organisatie betrokkenen. Bijvoorbeeld het voorzien in de behoeften aan bestaanszekerheid, erkenning en goedkoop kantoor huren apeldoorn ontplooiing van medewerkers. Interne doelen kunnen alleen bestaan wanneer de externe doelen zijn vervuld. Immers, wanneer de omgeving geen behoefte meer heeft aan de door het vastgoedbedrijf vervulde functie, zal dit bedrijf niet meer kunnen blijven bestaan. Randvoorwaarden bepalen welke wensen en behoeften reëel zijn en welke niet. Het stappenplan ter vaststelling goedkoop kantoor huren enschede van doelen is elders beschreven. Enkele praktijkvoorbeelden waarin de relatie tussen managementopgave en huisvestingsbeleid centraal staat: 366 HUISVESTINGSMANAGEM ENT 1 1 .2 Missie Rijksgebouwendienst: De Rgd wil rijksoverheidsdiensten passende huisvesting bieden waarin het blijvend goedkoop kantoor huren breda centrum plezierig werken is. Visie: om ook in de toekomst gezien te worden als dé huisvestingsorganisatie voor en van de rijksoverheid, streeft de Rgd continu naar verdere innovatie en optimalisatie van haar diensten. Hierbij stellen wij de wensen en behoeften van onze opdrachtgevers centraal. In nauw overleg met hen willen we bovendien een actieve bijdrage leveren aan de beleidsdoelstellingen van het Rijk ten aanzien van stedelijke ontwikkeling, monumentenzorg en duurzaamheid. Door elke opdracht professioneel, slagvaardig en (kosten)efficiënt te benaderen, moeten onze opdrachtgevers concluderen dat de Rgd de beste partij is om mee samen te werken. Om de visie met succes te realiseren, hanteert de Rgd een strategie gebaseerd op de volgende uitgangspunten: – partnership met de klant: wij stellen ons niet op als leverancier, maar als volwaardige en betrouwbare huisvestingspartner die opkomt voor de belangen van de opdrachtgever; – maatwerkoplossingen: wij zijn gewend om ons te verplaatsen in de wensen van onze opdrachtgevers en kunnen voor elk huisvestingsvraagstuk, hoe complex ook, een oplossing op maat ontwikkelen; – integrale dienstverlening: wij willen onze opdrachtgevers álle zorg rond hun huisvesting uit handen nemen in samenwerking met externe specialisten die aan onze hoge kwaliteitscriteria voldoen; – optimale prijs-kwaliteitverhouding: wij zijn permanent uit op efficiencyverbetering en het creëren van schaalvoordelen, wat voor onze opdrachtgevers resulteert in een optimale prijs-kwaliteitverhouding; – investeren in ontwikkeling: wij stimuleren al onze medewerkers om hun vakkennis te verbreden en te verdiepen zodat zij berekend zijn op de toekomstige wensen en eisen van onze opdrachtgevers.

Vastgoedbesturingsproducten

Vastgoedbesturingsproducten Vastgoedbesturingsproducten zijn besturingsproducten die nodig zijn voor de regelkringen voor beleidsvorming en voor de dagelijkse beheersing van het proces (kwaliteit, kwantiteit, doorstroomsnelheid, enz.). 1 0.1.5 Besturingsproducten voor beleidsvorming Strategisch huisvestingsplan Omschrijving: Middels beleidsplannen wordt door de organisatie de huisvestingsstrategie uitgestippeld. Functie: Met het beleidsplan huisvesting probeert de organisatie haar concurrentiekracht te vergroten, door op tijd kansen en bedreigingen op de markt te signaleren. Beleidsplannen steunen op meerjarenhuisvestingsplannen. Meerjarenhuisvestingsplannen Omschrijving: Meerjarenhuisvestingsplannen kantoor huren amersfoort worden per object opgesteld. Hierin worden inkomsten – beschikbaar budget – en uitgaven over meerdere jaren tegen elkaar afgezet in de vorm van meerjarenexploitatieprognoses ( meerjarenonderhoudsprognoses). Belangrijke bouwstenen voor die prognoses zijn zicht op de huidige en toekomstige kwaliteit ten aanzien van ruimtelijke, functionele, esthetische en technische kantoor huren Apeldoorn eisen, de gebruiksverwachting en financiële mogelijkheden. Functie: Met meerjarenhuisvestingsplannen wordt afgetast of strategische opties haalbaar zijn, en of deze richtinggevend zijn voor het beleid van de organisatie. 350 MANAGEMENTCYCLUS 10.1.6 Jaarplan huisvesting Omschrijving: Een jaarplan huisvesting is kantoorpand te huur Enschede een werkplan waarin de activiteiten nodig voor de uitvoering van het beleid worden beschreven. Een jaarplan vormt in wezen de taakstellende jaarbegroting van de organisatie en is een nadere uitwerking van het meerjarenhuisvestingsplan. Functie: Taakstellende begroting. 1 0.1.6 Besturingsproducten voor de aansturing van goedkoop kantoor huren breda het beheer van vastgoed Vastgoeddossier Omschrijving: Het vastgoeddossier, opgebouwd volgens NEN 2633 en mede van toepassing zijnde normen zoals NEN 2658 (oppervlakten en inhouden van gebouwen), NEN 263 1 (investeringskosten) en NEN 2632 ( exploitatiekosten), dient om medewerkers van de organisatie, belast met het beheer en het gebruik van gebouwen, in staat te stellen hun taken effectief uit te voeren, doordat ze voortdurend over actuele vastgoedinformatie kunnen beschikken. Functie: Het vastgoeddossier ondersteunt: – overleg met de gebruikers van de huisvesting; – overleg met partijen belast met instandhouding van de huisvesting; – de overdracht van gebouwen en de bijbehorende administratieve bescheiden. Taak: Het vastgoeddossier vormt een belangrijke bron van informatie, waarmee zorgvuldig moet worden omgegaan.

De werkwijze transparanter

Nadat de nodige ervaring is opgebouwd, moet de werkwijze transparanter worden en moeten ook prestatiecontracten in concurrentie kunnen 333 9.5 VASTGOEDMANAGEMENT worden aanbesteed. Op dat moment is de marktintroductie van prestatiecontracten afgerond (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, bedrijfspand te huur Amersfoort stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 55-56). 9.5 Financieel en administratief beheer Het financieel en administratief beheer omvat alle activiteiten die zijn gericht op het doelmatig en verantwoord beheren kantoor huren Apeldoorn van de geldstromen en het doelmatig vastleggen van alle relevante gegevens nodig voor adequate bedrijfsvoering. Van jaarbegroting tot jaarrekening. Deugdelijk financieel en administratief beheer is een absolute vereiste voor het slagen van het totale vastgoedmanagement. De administratie bouwt en beheert de bedrijfspand huren in Enschede gegevensbestanden die nodig zijn bij relatiebeheer en het vastgoedbeheer. Relatiebeheer van vastgoed kan alleen succesvol zijn wanneer er volledige en actuele informatie over (potentiële) huurders aanwezig is en dan niet alleen of zij de huur hebben betaald. Een inventarisatie van de meningen van de huurders over het vastgoedbedrijf en het vastgoed is veelal niet beschikbaar. In de praktijk komt het nog vaak voor dat verhuurder en huurder elkaar pas echt spreken als er een conflict is. Een inventarisatie bedrijfsruimte huren Breda van de huisvestingssatisfactie ontbreekt vaak. De relatiebeheerder en de vastgoedbeheerder kunnen alleen maar goed functioneren wanneer zij kunnen beschikken over betrouwbare en actuele informatie over de staat van het vastgoed, klachtenverloop, huisvestingssatisfactie, enz. 9.5. l De administratieve organisatie De Administratieve Organisatie, kortweg aangeduid met A.0., is de leidraad, de gestructureerde werkwijze hoe processen worden doorlopen. Het verdient aanbeveling de administratie zodanig in te richten dat daaruit alle gewenste besturingsinformatie en informatie voor beleidsverificatie kan worden verkregen. Het detailniveau waarop de informatie wordt vastgelegd is afhankelijk van de besturingsproducten voor het formuleren van beleid en voor het uitvoeren van beleid en is afhankelijk van het systeem voor beleidsverificatie. 9.5.2 Kostenverdeelstaat en kostendrager Bij het verrekenen van servicekosten stuit men onherroepelijk op het probleem van de toerekening van de kosten aan het gebouw naar de gebruikers toe. Wanneer kosten worden gemaakt welke worden doorbelast aan derden, bijvoorbeeld de huurders van een gebouw, dan is het zaak vast te stellen of de kosten al dan niet direct kunnen worden toegerekend naar de klant.

De bouwvergadering

In de regel wordt de bouwvergadering voorgezeten door de projectleider namens de opdrachtgever en maakt de projectleider of opzichter het verslag van deze vergadering. Het bewaken van de projectvoortgang is in de regel het belangrijkste agendapunt. Regelmatig zal de stand bedrijfspand te huur Amersfoort van het werk moeten worden besproken aan de hand van het budgetbewakingsoverzicht. Op dit overzicht staat de totale begroting verdeeld naar activiteiten aansluitend op de uitvoering van het werk. Per periode wordt kantoor huren Apeldoorn opgenomen wat tot op de peildatum is besteed. Besteding en budget worden met elkaar vergeleken, waaruit uiteindelijk een negatief of positief saldo volgt met daarbij een doorrekening van de consequenties over het gehele project. Hierdoor is het goed mogelijk het totale budget gedurende de uitvoering in de gaten te houden en eventueel tijdig in te grijpen. Schilders raakten gisteren in een benarde positie tijdens hun werk bedrijfspand huren in Enschede aan het nieuwe vakantieverblijf Bellagio in Las Vegas, toen een steiger het begaf Gelukkig raakte niemand gewond. (Bron: NRC Handelsblad, woensdag 18 juni 1 997) Tijdens de uitvoering zullen de aannemers altijd met wijzigingen van de omschreven materialen en of uitvoeringstechnieken komen. In 99% van die gevallen ziet de aannemer hier financiële voordelen in. Het is daarom goed om dit vóór de gunning van het werk aan de aannemer te vragen. Het bestek moet zeer goed en zorgvuldig worden opgesteld, zodat wij vast kunnen houden aan de omschrijving van het bestek en het bedrijfsruimte huren Breda verzoek van de aannemer meestal afkunnen wijzen, omdat dit ten koste van de kwaliteit of de levensduur zou gaan. Mochten er toch bestekswijzigingen worden overeengekomen tussen de opdrachtgever en de aannemer, dan zal het daaruit voortvloeiende meer- en minderwerk nauwkeurig bijgehouden moeten worden en het liefst ingebracht worden in het budgetbewakingssysteem. Uitgangspunt bij het planmatig onderhoud is om te ‘behouden’ wat we hebben, of de levensduur van de bouwelementen te verlengen. Hierdoor is het soms erg moeilijk om in het bestek te omschrijven wat hersteld en/of vervangen moet worden. Het zal duidelijk zijn dat de opzichter ten aanzien van de uitvoering van het werk naast de zogenaamde kwaliteitscontrole tevens meer- en minderwerk, stelposten en de planning moet bewaken. Daarnaast is de opzichter in de gelegenheid om gegevens te verzamelen met betrekking tot het actualiseren van het meerjarenonderhoudsplan. Op het moment dat de aannemer aan het hakken, breken en herstellen of onderhouden is, is de opzichter beter in staat een onderhoudsinspectie te verrichten.

Omgang met bewonersorganisaties

Omgang met bewonersorganisaties Individuele huurders van woningen zijn zich gaan verenigen in bewonersorganisaties, huurderverenigingen en dergelijke. Men is hiertoe gekomen om de juridische en economische positie van de woninghuurder ten opzichte van de verhuurder te versterken. Tussen de Raad voor Onroerende Zaken en de Nederlandse Woon bond is een akkoord bereikt over een Modelomgangscode voor de particuliere huursector. Hierin zijn afspraken gemaakt over de omgang tussen een verhuurder en een huurderorganisatie op complexniveau. Een van de overwegingen hierbij is de afname van de bestaande ver- 305 9.2 VASTGOEDMANAGEMENT schillen tussen de ‘particuliere’ sector en de sector van de woningcorporaties geweest. De modelomgangscode regelt onder meer de representativiteit van de huurderorganisatie, de informatieverstrekking door de verhuurder, de wijze waarop en de frequentie waarmee overleg wordt gevoerd en de verdeling van kosten die de toepassing van de regels meebrengen. Meestal zal de relatiebeheerder bij toepassing van de omgangscode optreden als vertegenwoordiger van de verhuurder, waarbij specifieke communicatieve vaardigheden zijn vereist. 9.2 Vastgoedbeheer Vastgoedbeheer is gericht op het voortdurend in ‘technisch’ goede staat houden van het vastgoed, en wel zodanig dat het aan de beoogde bestemming kan blijven voldoen. Bij bedrijfspand te huur Amersfoort vastgoedbeheer gaat het dus om het onderhoud van het vastgoed (herontwikkeling van vastgoed is in hoofdstuk 6 behandeld en is volgens het vastgoedmodel in dit boek toevertrouwd aan het ontwikkelingsvlak / tactisch-operationele vlak). Te kantoor huren Apeldoorn onderscheiden van onderhoudssoorten zijn: contractenonderhoud, gebruiksafhankelijk onderhoud; klachtenonderhoud, storingsafhankelijk onderhoud; planmatig onderhoud, toestandsafhankelijk onderhoud: – eenmalig om het vastgoedobject op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen; – voortdurend om het vastgoed op het gewenste kwaliteitsniveau te houden. bedrijfspand huren in Enschede mutatieonderhoud, toestandsafhankelijk onderhoud; serviceonderhoud: onderhoud op verzoek van de huurder, combinatie van storingsafhankelijk onderhoud, gebruiksafhankelijk onderhoud en toestandsafhankelijk onderhoud. In hoofdstuk 6 zijn de te onderscheiden onderhoudssoorten beschreven en is aan de hand van het uitvoeren van een jaarkostenberekening de meest bedrijfsruimte huren Breda efficiënte wijze van het uitvoeren van onderhoud toegelicht. Contractenonderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: afsluiten van contracten, onderhoudscontracten en afgegeven garanties; toezien op uitvoering; periodieke, jaarlijkse analyse van contracten die binnen opzegperiode aflopen alsmede afgegeven garanties; analyse van contractenonderhoud naar afhandeling, kosten, kwaliteit en de opstelling van uitvoerende bedrijven.

Vastgoedmanagement op uitvoeringsvlak

Vastgoedmanagement op uitvoeringsvlak I operationeel niveau Op het uitvoeringsvlak wordt het vastgoed benut. Deze benutting brengt een kasstroom tot stand van de klant naar de organisatie bedrijfspand te huur Amersfoort die het vastgoed aanbiedt. Het is nu juist deze kasstroom die voor het vastgoedbedrijf van levensbelang is. De kasstroom zorgt voor winst en liquiditeit en is een essentiële voorwaarde voor vermogensverschaffers om geld aan het vastgoedbedrijf te kantoor huren Apeldoorn verstrekken. Kortom: de klant brengt geld in de lade en moet om deze reden worden gekoesterd. Of anders geformuleerd: de vastgoedorganisatie kan enkel effectief opereren op de vastgoedmarkt wanneer zij de klant als uitgangspunt van haar handelen beschouwt. Figuur 9.1 Uitvoeringsvlak / operationeel niveau van vastgoeddiensten in beeld in het vastgoedmanagementmodel bedrijfspand huren in Enschede Beleidsvlak /Strategische niveau j l vast- en bijstelling: Inrichten i • bedrijfsstrategie: rendabele doeVmiddelen-combinat.ie j • marketingstrategie: rendabele product/markt-combi.natie Invoer j : Programmeringsvlak / Tactische niveau beleid in de tijd en geld; meerjaren (des-)investeringen en meerjaren beheerplannin,,_ ___ _ Ontwikkelingsvlak / Tactisch-operationeel niveau bedrijfsruimte huren Breda herontwikkeling van vastgoed en het verwerven en afsloten van vastgoed everen van vastg 1ensten: • relatiebeheer, gericht op potentiële en huidige afnemers van vastgoeddiensten • vastgoedbeheer, gericht op het onderhouden van vastgoeddiensten • financieel en administratiefbeheer De taken op het uitvoeringsvlak vloeien voort uit de afgesloten huurovereenkomsten. Op het uitvoeringsvlak worden vastgoeddiensten aangeboden en onderhouden. Naast het aanbieden van vastgoeddiensten wordt op het operationele vlak ook administratief en financieel beheer gevoerd: 291 9.1 —- VASTGOEDMANAGEMENT —- relatiebeheer, gericht op potentiële en huidige afnemers van vastgoeddiensten; vastgoedbeheer, gericht op het onderhouden van vastgoeddiensten; financieel en administratief beheer. Relatiebeheer Relatiebeheer omvat het totaal aan activiteiten gericht op het uitvoeren van het verhuurbeleid. Het verhuurbeleid is in eerste instantie gefocust op de huidige huurders en daarnaast op toekomstige huurders van het vastgoedbedrijf. De functiebenaming relatiebeheer is nog ongewoon in de vastgoedmanagementwereld, maar wordt hier opgevoerd om duidelijk te maken dat het relatiebeheer gericht is op mensen en organisaties die vastgoed gebruiken. De functieaanduiding relatiebeheerder is zowel in de profit- als in de non-profitsituaties te gebruiken. Bij vastgoedmanagementbedrijven (makelaars) wordt relatiebeheer ingevuld door commercieel beheer, bij sociale woningbeheerders door de afdeling verhuur, woondiensten, sociaal beheer, klantenservice of de afdeling wonen en bij bedrijfshuisvesting door de afdeling facility management. In hoofdstuk 9. 1 is relatiebeheer nader beschreven. Uitvoerende bedrijven zijn ook relaties van het vastgoedbedrijf en worden in de regel door de vastgoedbeheerders onderhouden en op hun kwaliteit beoordeeld (zie hoofdstuk 9 .3. 1 1).

Het risico dat verbonden is aan de activiteiten van het project

Wanneer alle kasstromen zijn verdisconteerd kunnen ze nog niet zonder meer bij elkaar opgeteld worden. Er moet ook nog worden gecorrigeerd voor het risico dat verbonden is aan de activiteiten van het project. We nemen hierbij aan dat investeerders risico-avers zijn. Dit betekent dat zij een kasstroom met een laag risico prefereren boven een kasstroom van gelijke hoogte maar met een groter risico. Kasstromen die tot stand zijn gekomen uit projecten kantoorruimte huren amersfoort goedkoop met een hoog risico moeten lager worden gewaardeerd dan de kasstromen die ontstaan wanneer het geld risicoloos op een bankrekening staat. In de praktijk geldt dat hoge kasstromen altijd gekoppeld zijn aan een hoog risico. Laat u dus niet blindelings verleiden door mooie kasstroomoverzichten kantoor huren Apeldoorn in investeringsanalyses. Er dient altijd voor het risico gecorrigeerd te worden. Rekentechnisch is er ook weer sprake van disconteren. V (KS) Constante waarde = — ‘ (1 +p)’ In deze formule staat p voor de risicopremie. Het corrigeren voor de tijdvoorkeur en het risico kan gelukkig in één stap plaatsvinden, waardoor de volgende formule ontstaat: V(KS) Constante waarde = ‘ = V (KS) , ( l+i+p)’ (l+k)’ Hierin bedraagt k de rendementseis van de belegger. Dit is tevens de vermogenskostenvoet van de kleine kantoorruimte huren enschede vastgoedorganisatie. Rendementseis en vermogenskostenvoet zijn immers twee kanten van dezelfde medaille (denk aan salarissen: voor de vastgoedorganisatie betekent dit loonkosten, voor de werknemer salarisinkomsten). Wanneer het management dus de tijdvoorkeurvoet en de risicopremie van de belegger goedkoop kantoor huren breda kent en een inschatting gemaakt heeft van de te verwachten kasstromen kan het vervolgens bepalen of een project waarde toevoegt. Als de som van de verdisconteerde kasstromen groter of gelijk is aan de investeringsuitgave is er waarde toegevoegd. Dit verschil heet de netto contante waarde (NCW) van de investering. In formule wordt die als volgt berekend. n V (KS\ NCW=-I 0 + t= :L l –(l+k)’ 267 7.5.2 VASTGOEDMANAGEMENT De formule wordt in het volgende voorbeeld duidelijk.