Tagarchief: bedrijfspand huren in Enschede

De werkwijze transparanter

Nadat de nodige ervaring is opgebouwd, moet de werkwijze transparanter worden en moeten ook prestatiecontracten in concurrentie kunnen 333 9.5 VASTGOEDMANAGEMENT worden aanbesteed. Op dat moment is de marktintroductie van prestatiecontracten afgerond (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, bedrijfspand te huur Amersfoort stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 55-56). 9.5 Financieel en administratief beheer Het financieel en administratief beheer omvat alle activiteiten die zijn gericht op het doelmatig en verantwoord beheren kantoor huren Apeldoorn van de geldstromen en het doelmatig vastleggen van alle relevante gegevens nodig voor adequate bedrijfsvoering. Van jaarbegroting tot jaarrekening. Deugdelijk financieel en administratief beheer is een absolute vereiste voor het slagen van het totale vastgoedmanagement. De administratie bouwt en beheert de bedrijfspand huren in Enschede gegevensbestanden die nodig zijn bij relatiebeheer en het vastgoedbeheer. Relatiebeheer van vastgoed kan alleen succesvol zijn wanneer er volledige en actuele informatie over (potentiële) huurders aanwezig is en dan niet alleen of zij de huur hebben betaald. Een inventarisatie van de meningen van de huurders over het vastgoedbedrijf en het vastgoed is veelal niet beschikbaar. In de praktijk komt het nog vaak voor dat verhuurder en huurder elkaar pas echt spreken als er een conflict is. Een inventarisatie bedrijfsruimte huren Breda van de huisvestingssatisfactie ontbreekt vaak. De relatiebeheerder en de vastgoedbeheerder kunnen alleen maar goed functioneren wanneer zij kunnen beschikken over betrouwbare en actuele informatie over de staat van het vastgoed, klachtenverloop, huisvestingssatisfactie, enz. 9.5. l De administratieve organisatie De Administratieve Organisatie, kortweg aangeduid met A.0., is de leidraad, de gestructureerde werkwijze hoe processen worden doorlopen. Het verdient aanbeveling de administratie zodanig in te richten dat daaruit alle gewenste besturingsinformatie en informatie voor beleidsverificatie kan worden verkregen. Het detailniveau waarop de informatie wordt vastgelegd is afhankelijk van de besturingsproducten voor het formuleren van beleid en voor het uitvoeren van beleid en is afhankelijk van het systeem voor beleidsverificatie. 9.5.2 Kostenverdeelstaat en kostendrager Bij het verrekenen van servicekosten stuit men onherroepelijk op het probleem van de toerekening van de kosten aan het gebouw naar de gebruikers toe. Wanneer kosten worden gemaakt welke worden doorbelast aan derden, bijvoorbeeld de huurders van een gebouw, dan is het zaak vast te stellen of de kosten al dan niet direct kunnen worden toegerekend naar de klant.

De bouwvergadering

In de regel wordt de bouwvergadering voorgezeten door de projectleider namens de opdrachtgever en maakt de projectleider of opzichter het verslag van deze vergadering. Het bewaken van de projectvoortgang is in de regel het belangrijkste agendapunt. Regelmatig zal de stand bedrijfspand te huur Amersfoort van het werk moeten worden besproken aan de hand van het budgetbewakingsoverzicht. Op dit overzicht staat de totale begroting verdeeld naar activiteiten aansluitend op de uitvoering van het werk. Per periode wordt kantoor huren Apeldoorn opgenomen wat tot op de peildatum is besteed. Besteding en budget worden met elkaar vergeleken, waaruit uiteindelijk een negatief of positief saldo volgt met daarbij een doorrekening van de consequenties over het gehele project. Hierdoor is het goed mogelijk het totale budget gedurende de uitvoering in de gaten te houden en eventueel tijdig in te grijpen. Schilders raakten gisteren in een benarde positie tijdens hun werk bedrijfspand huren in Enschede aan het nieuwe vakantieverblijf Bellagio in Las Vegas, toen een steiger het begaf Gelukkig raakte niemand gewond. (Bron: NRC Handelsblad, woensdag 18 juni 1 997) Tijdens de uitvoering zullen de aannemers altijd met wijzigingen van de omschreven materialen en of uitvoeringstechnieken komen. In 99% van die gevallen ziet de aannemer hier financiële voordelen in. Het is daarom goed om dit vóór de gunning van het werk aan de aannemer te vragen. Het bestek moet zeer goed en zorgvuldig worden opgesteld, zodat wij vast kunnen houden aan de omschrijving van het bestek en het bedrijfsruimte huren Breda verzoek van de aannemer meestal afkunnen wijzen, omdat dit ten koste van de kwaliteit of de levensduur zou gaan. Mochten er toch bestekswijzigingen worden overeengekomen tussen de opdrachtgever en de aannemer, dan zal het daaruit voortvloeiende meer- en minderwerk nauwkeurig bijgehouden moeten worden en het liefst ingebracht worden in het budgetbewakingssysteem. Uitgangspunt bij het planmatig onderhoud is om te ‘behouden’ wat we hebben, of de levensduur van de bouwelementen te verlengen. Hierdoor is het soms erg moeilijk om in het bestek te omschrijven wat hersteld en/of vervangen moet worden. Het zal duidelijk zijn dat de opzichter ten aanzien van de uitvoering van het werk naast de zogenaamde kwaliteitscontrole tevens meer- en minderwerk, stelposten en de planning moet bewaken. Daarnaast is de opzichter in de gelegenheid om gegevens te verzamelen met betrekking tot het actualiseren van het meerjarenonderhoudsplan. Op het moment dat de aannemer aan het hakken, breken en herstellen of onderhouden is, is de opzichter beter in staat een onderhoudsinspectie te verrichten.

Omgang met bewonersorganisaties

Omgang met bewonersorganisaties Individuele huurders van woningen zijn zich gaan verenigen in bewonersorganisaties, huurderverenigingen en dergelijke. Men is hiertoe gekomen om de juridische en economische positie van de woninghuurder ten opzichte van de verhuurder te versterken. Tussen de Raad voor Onroerende Zaken en de Nederlandse Woon bond is een akkoord bereikt over een Modelomgangscode voor de particuliere huursector. Hierin zijn afspraken gemaakt over de omgang tussen een verhuurder en een huurderorganisatie op complexniveau. Een van de overwegingen hierbij is de afname van de bestaande ver- 305 9.2 VASTGOEDMANAGEMENT schillen tussen de ‘particuliere’ sector en de sector van de woningcorporaties geweest. De modelomgangscode regelt onder meer de representativiteit van de huurderorganisatie, de informatieverstrekking door de verhuurder, de wijze waarop en de frequentie waarmee overleg wordt gevoerd en de verdeling van kosten die de toepassing van de regels meebrengen. Meestal zal de relatiebeheerder bij toepassing van de omgangscode optreden als vertegenwoordiger van de verhuurder, waarbij specifieke communicatieve vaardigheden zijn vereist. 9.2 Vastgoedbeheer Vastgoedbeheer is gericht op het voortdurend in ‘technisch’ goede staat houden van het vastgoed, en wel zodanig dat het aan de beoogde bestemming kan blijven voldoen. Bij bedrijfspand te huur Amersfoort vastgoedbeheer gaat het dus om het onderhoud van het vastgoed (herontwikkeling van vastgoed is in hoofdstuk 6 behandeld en is volgens het vastgoedmodel in dit boek toevertrouwd aan het ontwikkelingsvlak / tactisch-operationele vlak). Te kantoor huren Apeldoorn onderscheiden van onderhoudssoorten zijn: contractenonderhoud, gebruiksafhankelijk onderhoud; klachtenonderhoud, storingsafhankelijk onderhoud; planmatig onderhoud, toestandsafhankelijk onderhoud: – eenmalig om het vastgoedobject op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen; – voortdurend om het vastgoed op het gewenste kwaliteitsniveau te houden. bedrijfspand huren in Enschede mutatieonderhoud, toestandsafhankelijk onderhoud; serviceonderhoud: onderhoud op verzoek van de huurder, combinatie van storingsafhankelijk onderhoud, gebruiksafhankelijk onderhoud en toestandsafhankelijk onderhoud. In hoofdstuk 6 zijn de te onderscheiden onderhoudssoorten beschreven en is aan de hand van het uitvoeren van een jaarkostenberekening de meest bedrijfsruimte huren Breda efficiënte wijze van het uitvoeren van onderhoud toegelicht. Contractenonderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: afsluiten van contracten, onderhoudscontracten en afgegeven garanties; toezien op uitvoering; periodieke, jaarlijkse analyse van contracten die binnen opzegperiode aflopen alsmede afgegeven garanties; analyse van contractenonderhoud naar afhandeling, kosten, kwaliteit en de opstelling van uitvoerende bedrijven.

Vastgoedmanagement op uitvoeringsvlak

Vastgoedmanagement op uitvoeringsvlak I operationeel niveau Op het uitvoeringsvlak wordt het vastgoed benut. Deze benutting brengt een kasstroom tot stand van de klant naar de organisatie bedrijfspand te huur Amersfoort die het vastgoed aanbiedt. Het is nu juist deze kasstroom die voor het vastgoedbedrijf van levensbelang is. De kasstroom zorgt voor winst en liquiditeit en is een essentiële voorwaarde voor vermogensverschaffers om geld aan het vastgoedbedrijf te kantoor huren Apeldoorn verstrekken. Kortom: de klant brengt geld in de lade en moet om deze reden worden gekoesterd. Of anders geformuleerd: de vastgoedorganisatie kan enkel effectief opereren op de vastgoedmarkt wanneer zij de klant als uitgangspunt van haar handelen beschouwt. Figuur 9.1 Uitvoeringsvlak / operationeel niveau van vastgoeddiensten in beeld in het vastgoedmanagementmodel bedrijfspand huren in Enschede Beleidsvlak /Strategische niveau j l vast- en bijstelling: Inrichten i • bedrijfsstrategie: rendabele doeVmiddelen-combinat.ie j • marketingstrategie: rendabele product/markt-combi.natie Invoer j : Programmeringsvlak / Tactische niveau beleid in de tijd en geld; meerjaren (des-)investeringen en meerjaren beheerplannin,,_ ___ _ Ontwikkelingsvlak / Tactisch-operationeel niveau bedrijfsruimte huren Breda herontwikkeling van vastgoed en het verwerven en afsloten van vastgoed everen van vastg 1ensten: • relatiebeheer, gericht op potentiële en huidige afnemers van vastgoeddiensten • vastgoedbeheer, gericht op het onderhouden van vastgoeddiensten • financieel en administratiefbeheer De taken op het uitvoeringsvlak vloeien voort uit de afgesloten huurovereenkomsten. Op het uitvoeringsvlak worden vastgoeddiensten aangeboden en onderhouden. Naast het aanbieden van vastgoeddiensten wordt op het operationele vlak ook administratief en financieel beheer gevoerd: 291 9.1 —- VASTGOEDMANAGEMENT —- relatiebeheer, gericht op potentiële en huidige afnemers van vastgoeddiensten; vastgoedbeheer, gericht op het onderhouden van vastgoeddiensten; financieel en administratief beheer. Relatiebeheer Relatiebeheer omvat het totaal aan activiteiten gericht op het uitvoeren van het verhuurbeleid. Het verhuurbeleid is in eerste instantie gefocust op de huidige huurders en daarnaast op toekomstige huurders van het vastgoedbedrijf. De functiebenaming relatiebeheer is nog ongewoon in de vastgoedmanagementwereld, maar wordt hier opgevoerd om duidelijk te maken dat het relatiebeheer gericht is op mensen en organisaties die vastgoed gebruiken. De functieaanduiding relatiebeheerder is zowel in de profit- als in de non-profitsituaties te gebruiken. Bij vastgoedmanagementbedrijven (makelaars) wordt relatiebeheer ingevuld door commercieel beheer, bij sociale woningbeheerders door de afdeling verhuur, woondiensten, sociaal beheer, klantenservice of de afdeling wonen en bij bedrijfshuisvesting door de afdeling facility management. In hoofdstuk 9. 1 is relatiebeheer nader beschreven. Uitvoerende bedrijven zijn ook relaties van het vastgoedbedrijf en worden in de regel door de vastgoedbeheerders onderhouden en op hun kwaliteit beoordeeld (zie hoofdstuk 9 .3. 1 1).

De woning en de wooncomplexen

Ook de verhuurder heeft de plicht om de woning in dezelfde staat te houden. Hij is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de woning en de wooncomplexen en voor het herstellen van schades, toegebracht door derden. Wanneer de verhuurder gemelde schade niet herstelt, heeft de huurder het bedrijfsruimte huren Amersfoort recht om zelf de schade te (laten) herstellen en alle gemaakte kosten te verhalen op de verhuurder. In ernstigere situaties heeft de huurder recht op schadevergoeding, vermindering van de huurprijs, tijdelijke uitstelling van betaling, of zelfs kantoor huren Apeldoorn ontbinding van het huurcontract. Voor de verhuurder betekent dit dus een groot risico op inkomstenderving. 226 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.3 Omdat ook de huurder een (subjectieve) zorgplicht heeft, zal het niet voldoen aan wet- en regelgeving ook mogen worden aangevoerd als gebrek waar hij schade door ondervindt. De voorschriften uit het Bouwbesluit, de Bouwverordening en de bedrijfspand huren in Enschede Welstandsverordening worden daarom ook van belang om huurderving te voorkomen. De kwaliteit zal daarom niet alleen altijd moeten blijven voldoen aan de aanvangskwaliteit bij het betrekken van het vastgoed door de huurder, maar te allen tijde ook aan wet- en regelgeving. Interne voorwaarden Daarnaast zijn bedrijfsruimte huren Breda er interne randvoorwaarden van de vastgoedorganisatie zelf. Deze hebben vaak te maken met het interne beleid van de organisatie, zoals: – interne wetgeving, zoals specifieke hygiëne-eisen; onderhoudsbeleid; – beschikbare budget/maximale investeringskosten; – huisvestingskosten per brutovloeroppervlak; – percentage van de huisvestingskosten ten opzichte van de bedrijfskosten; – duurzaamheidsafspraken. Uit de praktijk Zwembad dicht door gevaarlijk plafond Het overdekte zwembad Bestevaer in Genemuiden is tijdelijk gesloten, omdat het plafond onveilig is. De Arbeidsinspectie spreekt van een “acuut onveilige situatie”. De gemeente Zwartewaterland heeft besloten zo snel mogelijk aanpassingen te verrichten aan het beweegbare plafond. Het bad is daarom naar verwachting anderhalve week gesloten. De zweminrichting heeft een bijzonder plafond dat na sluitingstijd aan kabels dichter boven het water hangt om afkoeling van de watertemperatuur tegen te gaan. Onderzoek heeft uitgewezen dat het beweegbare plafond geen goede vergrendeling heeft. Op last van de Arbeidsinspectie heeft het zwembad gisteren daarom de deuren gesloten. Als alles volgens verwachting gaat, beginnen de aanpassingswerkzaamheden vandaag al. De aanpassingen kosten volgens hem ongeveer € 10.000. De wethouder is verrast door het acuut onveilig verklaren van het zwembad. “Veiligheidseisen worden steeds verder aangescherpt. Het zwembad dat 22 jaar lang veilig was, is daardoor opeens acuut onveilig geworden. Een rare situatie,” reageert wethouder Meijer. (Bron: Eindhovens Dagblad, 14 december 2004)

Algemene definitie kwaliteitsscores

Algemene definitie kwaliteitsscores functionele aspecten Kwaliteitsklasse Definitie 2 3 H et gebouw is erg goed bereikbaar/integraal bedrijfspand te huur Amersfoort toegankelijk, bijzonder gebruiks- en brandvei lig, zeer flexibel met een zeer goed voorzieningenniveau in en rond het gebouw. Het gebouw is redel ijk goed bereikbaar/integraal toegankelijk, redelijk gebruiks- en brandveilig, flexibel met een redelijk goed voorzieningenniveau in en rond het gebouw. Het gebouw is bereikbaar/toegankelijk, gebruiks- en brandveil ig, flexibel met een kantoor huren Apeldoorn voorzieningenniveau in en rond het gebouw. 215 7.2.1 VASTGOED MANAGEMENT Kwaliteitsklasse Definitie 4 5 6 Het gebouw is bereikbaar/integraal toegankelij k, redel ijk gebruiks- en brandveil ig, niet flexibel met een redelijk voorzieningenniveau in en rond het gebouw. Het gebouw is minder goed bereikbaar/toegankelijk, minder bedrijfspand huren in Enschede goed gebrui ks- en brandveil ig, niet flexi bel met een minder goed voorzieningenniveau in en rond het gebouw. Het gebouw is conform wettel ijk gestelde minimum bereikbaar/ toegankel ijk, gebru iks- en brandveilig, niet flexibel in en rond het gebouw Technische aspecten De technische aspecten geven de globale vertaling van de bouwtechnische kwaliteit van het gebouw. Per gebouwonderdeel kan bedrijfsruimte huren Breda worden aangegeven welke eisen/wensen daaraan worden gesteld, dan wel waarin dit verkeert. In tabel 7-5 wordt een indicatie van de definities van de kwaliteitsklassen voor de technische aspecten weergegeven. Tabel 7-5 Algemene definitie kwaliteitsscores technische aspecten Kwal iteitsklasse Defin itie 2 3 4 5 6 Nieuwbouwkwal iteit met luxe uitvoering op basis van zeer functioneel en representatief ontwerp, u itvoering en materiaalkeuze. Nieuwbouwkwal iteit op basis van zeer functioneel en representatief ontwerp, uitvoering en materiaalkeuze. Goede kwal iteit op basis van functioneel ontwerp, uitvoering en materiaalkeuze. I nvloeden van gebrui k, eerste tekenen van weer en wind manifesteren zich in lichte mate. Ontwerp, uitvoering en materiaal voldoen. I nvloeden van gebrui k, weer en wind man ifesteren zich in hogere mate. Ontwerp, u itvoering en materiaal voldoen. Het gebouw is conform wettel ijk gestelde minimum u itvoerbaar en de vei l igheid is daarmee gewaarborgd. PVM heeft een aantal nalooplijsten ontwikkeld, die de noodzakelijke items bevatten voor het opstellen van Programma’s van Eisen en het vaststellen van de bijbehorende projectprocedure voor gebouwen, gebaseerd op de NEN 2658. Deze nalooplijsten zijn bedoeld om te worden toegepast bij het beoordelen van gebouwen in gebruik of bij het (her)ontwikkelen van gebouwen, vanaf de initiatieffase tot en met de uitvoering 216 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.1 van het project.

Politieke, bestuurlijke, maatschappelijke, economische en samenwerkingsrisico’s

Omgevingsrisico’s Onder de omgevingsrisico’s vallen o.a. politieke, bestuurlijke, maatschappelijke, economische en samenwerkingsrisico’s: – politieke, bestuurlijke en maatschappelijke risico’s: voor de ontwikkeling van projecten moet er politiek en maatschappelijk draagvlak zijn. Daarnaast kunnen nieuw overheidsbeleid, maatschappelijke weerstand of bedrijfspand te huur Amersfoort stakingen leiden tot grote vertragingen van een project; economische risico’s: hieronder valt onder meer de ontwikkeling van de kantorenmarkt, van kantoor huren Apeldoorn de woningmarkt en van de grondprijzen, evenals de risico’s van faillissementen van betrokken partijen en de beschikbaarheid van financiën; – wet- en regelgeving: wijzigingen in wet- en regelgeving kunnen gevolgen hebben voor de randvoorwaarden waarbinnen een project moet worden gerealiseerd, bijvoorbeeld milieunormen. Ook bedrijfspand huren in Enschede kunnen projectleiders worden geconfronteerd met bezwaarprocedures, claims van derden, geen of onvoldoende inachtneming van de aanbestedingsregels, procedures betreffende bestemmingsplannen, enz. De fijnstofdiscussie is een goed voorbeeld van veranderende wet- en regelgeving. Deze Europese regeling heeft in het dichtbevolkte Nederland geleid tot uitstel van bouwprojecten in afwachting bedrijfsruimte huren Breda van aanvullend beleid door de nationale overheid. Dit heeft in Nederland bij een aantal infra- en bouwprojecten tot grote vertragingen geleid. – risico’s in verband met financiële parameters: bij het doorreken van een project wordt gerekend met financiële parameters, zoals de rentestand, inflatiecijfers en prijsstijgingen. Wijzigingen van deze parameters kunnen de financiële aspecten van een project beïnvloeden; samenwerkingsrisico’s: bij projecten zijn vaak veel partijen, zowel publiek als privaat, betrokken. Dit is met name het geval bij binnenstedelijke ontwikkelingen. Bij dergelijke projecten loopt de projectleider het risico dat (op een gegeven moment) bij de betrokken partijen de commitment ontbreekt of de belangentegenstellingen te groot zijn om tot een gezamenlijk plan te komen. 197 6.5 VASTGOEDMANAGEMENT 2. Projectrisico’s Projectrisico’s hebben onder meer betrekking op samenwerkingsconstructies, plankwaliteit en planontwikkeling. Daarnaast behoren ook ruimtelijke en technische risico’s tot de projectrisico’s: samenwerkingsconstructierisico’s: samenwerkingsconstructies kunnen risico’s met zich meebrengen. In de praktijk kunnen er tegengestelde belangen ontstaan die de samenwerking onder druk zetten. Ook kan de getekende samenwerkingsovereenkomst onvolkomenheden bevatten; plankwaliteit: de kwaliteit van het ontwerp is onvoldoende, met gevolgen voor de kosten- en opbrengstenniveaus; planontwikkelingrisico’s: hieronder vallen risico’s als het niet halen van de tijdsplanning, het hoger uitvallen van de kosten voor de planvorming en tegenvallende prestaties van de ontwerper; – grondexploitatierisico’s: dit zijn bijvoorbeeld onverwacht hogere verwervingskosten voor de grond en hogere inrichtingskosten voor de openbare ruimte; – ruimtelijke risico’s: risico’s betreffende de bodemkwaliteit (stabiliteit, verontreiniging, draagkracht), archeologische vondsten, funderingsresten, kabels en leidingen, grondwaterbescherming, faunabescherming en de ontsluiting van de locatie; technische risico’s: bijvoorbeeld een verkeerd of onvolledig Programma van Eisen, verkeerd gebruikte bouwmethoden of een verkeerde fasering gedurende de bouw; – exploitatierisico’s: tegenvallende of niet-ingecalculeerde kosten voor exploitatie en beheer.

De portfoliogebieden

De portfoliogebieden kennen in het bedrijfspand te huur Amersfoort algemeen het volgende liquiditeitsbeslag. Star business voldoet aan alle normen, waaronder de interne financiële normen of randvoorwaarden. Het gaat hier vaak om courante objecten die een stabiele inkomensstroom voor de vastgoedorganisatie kantoor huren Apeldoorn genereren. Cash generation business voldoet niet aan de externe normen, maar wel aan de interne financiële normen of randvoorwaarden. Ook deze objecten genereren een stabiele kasstroom, al wordt de kasstroom bedreigd bedrijfspand huren in Enschede door het niet voldoen aan de externe factoren. Dog business voldoet niet aan zowel de interne als externe normen. De exploitatie van deze objecten verloopt slecht. Er zal veel in moeten worden geïnvesteerd, wil men de exploitatie bedrijfsruimte huren Breda verbeteren. Dit geld moet komen van de vastgoedobjecten die een positieve kasstroom genereren ( Star business en Cash generation business). De vastgoedobjecten die als Wildcat worden aangemerkt brengen doorgaans een positieve maar onvoldoende kasstroom op. Om deze objecten tot bloei te laten komen zijn over het algemeen grote investeringen nodig. In tabel 6-1 is het liquiditeitsbeslag weergegeven. Tabel 6-1 Liquiditeitsbeslag van de afzonderlijke cellen Star Cash generation Wildcat Dog Netto operationele ++ ++ + kasontvangst Investering Sa ldo (plusminus) 0 + Het is duidelijk dat de meest aantrekkelijke markten zich linksboven in de matrix bevinden ( Star-positie). De meest onaantrekkelijke markten bevinden zich rechtsonder in de matrix. Middels specifiek complexbeleid kan de vastgoedmanager de prestaties van de vastgoedportefeuille verbeteren. 6.3.2 Generieke portfoliostrategieën In de portfoliomatrix onderscheiden we de volgende generieke portefeuillestrategieën (tabel 6-2). Tabel 6-2 Portfoliostrategieën Portfoliogebied: Wi ldcat business Star business Cash generation business Dog business Strategie: Herontwi kkelen / afstoten Handhaven / toevoegen Handhaven / heroverwegen / afstoten Heroverwegen / herontwikkelen / afstoten

 

Strategisch niveau

Op strategisch niveau vindt de besluitvorming over de totale vastgoedportefeuille plaats. In figuur 6-1 is de positie van het thema beleidsvlak / strategisch niveau in het vastgoedmanagementmodel weergegeven. Op het beleidsvlak gaat het om de vast- of bijstelling van beleid. Het vastgoedbedrijf zoekt op basis van de mogelijkheden op de markt naar zinvolle en rendabele middelencombinaties. Op productniveau zoekt het vastgoedbedrijf naar rendabele productcombinaties. De bedrijfspand te huur Amersfoort volgende vragen kunnen op dit niveau aan bod komen: – in welke vastgoedsectoren moet worden geïnvesteerd en in welke omvang? moeten we het vastgoedbeheer uitbesteden of in eigen beheer houden? zijn we in staat om zelf vastgoed te ontwikkelen of kopen we alleen bestaand vastgoed aan? als we in kantoor huren Apeldoorn staat zijn om zelf vastgoed te ontwikkelen, doen we dat dan op eigen risico of alleen wanneer het vastgoed op voorhand verhuurd is? realiseren we de groeidoelstellingen op eigen kracht (autonome groei) of gaan we groeien door overname van bestaande vastgoedportefeuilles (groei door overname)? hoe managen we de hele onderneming? Moeten de afdelingen een grote mate van zelfstandigheid krijgen of moeten wij ze bedrijfspand huren in Enschede centraal aansturen? hoe wordt de gegenereerde winst over de activiteiten verdeeld? 157 6 VASTGOEDMANAGEMENT Figuur 6-1 Positie van het thema beleidsvlak / strategisch niveau in het vastgoedmanagementmodel Markt maatschappelijke of contextuele omgeving. Richten Inrichten In dit hoofdstuk wordt strategisch vastgoedmanagement nader belicht. We gaan in op de functie van bedrijfsruimte huren Breda vastgoedorganisaties, interne organisatiemodellen, aangrijpingspunten voor beleid en de SWOT-analyse op bedrijfsniveau. Met de SWOT-analyse worden de sterkten (strengths), zwakten (weaknesses), kansen (opportunities) en bedreigingen (threats) voor de vastgoedorganisatie in kaart gebracht. Op basis hiervan worden mogelijke strategieën geëvalueerd en wordt de beste strategie geïmplementeerd, zoals weergegeven in nevenstaande figuur. De SWOT-analyse bestaat uit de volgende impliciete deelstappen: uitgangspunt van de SWOT-analyse is het doel van de organisatie; de externe evaluatie bekijkt de kansen en bedreigingen in de omgeving. Hier komen de sleutelfactoren voor succes uit naar voren, – factoren die de organisatie niet kan beïnvloeden, zoals wet- en regelgeving; de interne evaluatie bekijkt de sterke en zwakke punten van de organisatie. Hier komen de onderscheidende competenties van de organisatie uit naar voren, – factoren die door de organisatie wél te beïnvloeden zijn en waarmee zij zich kan onderscheiden ten opzichte van de concurrentie; de confrontatie van externe factoren met de interne factoren leidt tot het ontstaan van één of meerdere strategieën; tijdens de evaluatie en de keuze van de strategie(ën) zal er een controle plaats moeten vinden op sociale verantwoordelijkheid en op het behoud van de waarden van het management; implementatie van de gekozen strategie( ën).

Benodigd investeringskapitaal

Benodigd investeringskapitaal dan bedrijfspand te huur Amersfoort wel de kapitaalintensiteit van de sector; schaalvoordelen. Als er schaalvoordelen te behalen zijn, hebben producenten met een bestaande schaalgrootte voordelen ten opzichte van toetreders; – toetredingsdrempels: expliciet in de vorm van patenten; impliciet in de vorm van sterke imago’s en klantentrouw bij bestaande merken; het gemak waarmee distributiekanalen kunnen worden opgezet. Kan de toetreder gebruikmaken van bestaande distributiekanalen of moet hij ze zelf gaan opzetten? 2. de onderhandelingspositie van de klant. De macht kantoor huren Apeldoorn van de kopers bepaalt in belangrijke mate de prijs die aanbieders voor hun product kunnen vragen; 3. de substitutiemogelijkheden in de sector. Grote substitutiemogelijkheden zijn van invloed op de maximale prijs die aanbieders voor hun product kunnen vragen en bepalen zo de winstgevendheid in de sector; 4. de onderhandelingspositie van de leverancier. De macht van de leverancier bepaalt het kostenniveau voor de bedrijfstak en werkt zo door op de winstgevendheid. NS-treinen voor revisie naar bedrijfspand huren in Enschede China Het onderhoudsbedrijf van NS gaat een deel van de reparatiewerkzaamheden overhevelen naar China. Nedtrain ondervindt in Europa te veel hinder van de monopoliepositie van leveranciers. Op het gebied van remsystemen bijvoorbeeld bedrijfsruimte te huur breda is er nog maar een leverancier over. Ze voeren de prijs onverantwoord op en leveren moeizaam. Ze hebben de spullen niet of geven domweg geen antwoord als we erom vragen. (Bron: Het Financieele Dagblad, 27 februari 2002) 5. Het aantal concurrenten in de sector. Hoe meer spelers, des te heviger de concurrentie en des te lager de winstgevendheid in de sector. We zien dus dat er veel krachten spelen in de omgeving van de vastgoedorganisatie, die deze organisatie aansporen tot voortdurende verandering. Deze veranderingen kunnen ook grote invloed hebben op het vastgoedmanagement. Er is sprake van dynamisch vastgoedmanagement. Het vastgoedmanagementproces is dus een continu en dynamisch proces. Voor de vastgoedmanager impliceert dit voortdurend meten en bijsturen. Dit betekent dat de informatie vanaf de werkvloer continu moet worden teruggekoppeld naar hogere niveaus, en het beleid desgewenst moet worden aangepast. Hoe dit het beste kan gebeuren wordt later in dit hoofdstuk beschreven. 1