Tagarchief: goedkoop kantoor huren breda centrum

Een positieve hefboomwerking

Uit de hiervoor genoemde vergelijking zijn een aantal conclusies te trekken: – Een positieve hefboomwerking is alleen mogelijk als het rendement van het project (rp ) hoger is dan het rendement op vreemd goedkoop kantoor huren amersfoort vermogen (rvv)· Is dit niet het geval, dan werkt de hefboom negatief. Des te groter het verschil tussen deze twee rentes, des te groter het hefboom effect; – Het hefboomeffect neemt toe als het percentage vreemd vermogen (LTV) toeneemt; – Hefbomen maakt van een investering een meer risicovolle investering. De hefboom werkt niet alleen positief, maar ook negatief. Als het rendement van het project (rp ) kleiner blijkt te zijn dan de rente op vreemd vermogen, dan wordt ook het negatieve effect versterkt. Dit kunnen we illustreren aan de hand van het bovenstaande voorbeeld als we stellen dat de investering niet 1 10 waard is na 1 jaar maar slechts 104: het rendement goedkoop kantoor huren apeldoorn op het project (rp ) is dan 4%. Het rendement op eigen vermogen (rev) wordt gehefboomd tot een negatief rendement van minus 0,7%. In figuur 2.9 is de berekening weergegeven. Jaar FIGUUR 2.9: HEFBOOM WERKT OOK N EGATIEF In het algemeen geldt dat een gehefboomde investering (leveraged investment) meer risico heeft dan een niet gehefboomde investering (unleveraged investment). Dit geldt bijvoorbeeld ook voor opties (zie hoofdstuk 6). Vaak wordt dit risicoverhogend effect goedkoop kantoor huren enschede over het hoofd gezien. 2.10 Kort of lang vermogen Omdat de kosten van kort en lang vermogen verschillen kan het uit kostenoverwegingen zinvol zijn de verhouding te optimaliseren. In het algemeen geldt dat de kosten van kort vermogen hoger zijn dan van lang vermogen. Het doel van deze optimalisatie is de rentekosten van het vreemd vermogen te minimaliseren door een gunstige verhouding te bepalen goedkoop kantoor huren breda centrum tussen kort en lang vermogen. Dat is niet alleen gunstig omdat er dan minder rentekosten zijn maar het heeft ook een gunstige uitwerking op de hefboom omdat de rvv in de formule van de hefboomfactor wordt verlaagd. Bij het optimaliseren van de verhouding tussen kort en lang vermogen is de volgtijdelijke ontwikkeling van het financiële projectsaldo van belang. Daaruit kan worden afgeleid hoe lang een bepaalde vermogensbehoefte duurt. Het gaat er dan om de lang durende vermogensbehoefte te financieren met lang vermogen en de fluctuaties daarom heen met kort vermogen, bijvoorbeeld in de vorm van een rekening-courant financiering, af te dekken. Om te bepalen welk deel het voordeligste met lang vermogen en welk deel het voordeligste met kort vermogen kan worden gefinancierd wordt de kritische termijn berekend. Dat is de termijn waarbij het uit kostenoverweging niet uitmaakt of men lang dan wel kort vermogen aantrekt. Is de vermogensbehoefte korter dan de kritische termijn dan is kort vermogen voordeliger en als de vermogensbehoefte langer duurt dan de kritische termijn is financiering met lang vermogen goedkoper.

Een instabiele situatie

Dat geeft een instabiele situatie waar de markt op een zelfde manier op reageert als bij het eerdere schema. Als gevolg van de grotere investeringsmarkt zal de ontwikkelmarkt reageren door nieuw vastgoed te produceren (N3) en neemt de voorraad toe tot V3. Dat op zijn beurt heeft tot gevolg goedkoop kantoor huren amersfoort dat de markthuur daalt naar HJ. Er is immers niet meer vraag, maar wel meer aanbod van ruimte: er komt op die manier een nieuw evenwicht goedkoop kantoor huren apeldoorn tot stand. Het vier kwadranten model kan goed gebruikt worden om cycli op de dynamische vastgoedmarkt te verklaren en geeft inzicht in de relaties tussen de verschillende markten. In de vraagstukken in dit boek zult u geconfronteerd worden met de verschillende actoren en de verschillende markten. Bij elk vraagstuk of deelvraagstuk is het essentieel in ogenschouw te nemen vanuit welke optiek u op welk moment het vraagstuk benaderd. 1.6 Tenslotte Het volgende hoofdstuk behandelt de principes van de financiële rekenkunde die we in dit boek toepassen. De rest van het goedkoop kantoor huren enschede boek is opgebouwd in de volgorde van het vastgoedrekenproces- en niet van het vastgoedontwikkelingsproces. Hoofdstuk 3 gaat over de exploitatie van vastgoed door een belegger of door een eindgebruiker. Daarna behandelen we achtereenvolgens projectontwikkeling (Hoofdstuk 4) en grondexploitatie (5). In Hoofdstuk 6 komen speciale onderwerpen zoals projectfinanciering, opties en andere waarderingsmethoden aan de orde. In hoofdstuk 7 zijn alle vraagstukken geformuleerd, zoveel mogelijk gecategoriseerd naar onderwerp en moeilijkheidsgraad. De vraagstukken goedkoop kantoor huren breda centrum dienen twee doelen: u kunt ze gebruiken om te oefenen of u kunt de uitwerking goed bestuderen om te begrijpen hoe verschillende berekeningen worden uitgevoerd. In de bijlage 1 hebben we de antwoorden op deze vraagstukken opgenomen. De uitwerking van de vraagstukken in Microsoft Excel worden via een cd-rom beschikbaar gesteld. Bijlage 2 bevat een uitgebreide begrippenlijst en in bijlage 3 geven we enkele tips voor het gebruik van Microsoft Excel. iJ Handboek Projectontwikkeling, Neprom, 2008. 2; Denise DiPasquale and William C. Wheaton; Joumal of the American Real Estate and Urban Economics Association; 1992, V20. 1: pp. 181 – 197

Wederzijdse informele communicatie

Mobach en Rogier bespreken ook de invloed van de coördinatiemechanismen onderlinge afstemming en direct toezicht op het bedrijfsvastgoed. Onderlinge afstemming is gebaseerd op wederzijdse informele communicatie. De taken die men verricht zijn onzeker of complex. Daarom is afstemming nodig. Direct toezicht berust op formele instructies. Eén persoon wordt goedkoop kantoor huren amersfoort verantwoordelijk gesteld voor het werk van anderen. Beide mechanismen werken beter wanneer men gemakkelijk bij elkaar binnen kan lopen. Het kantoorgebouw van Van Nelle is een voorbeeld waar het misging. Het kantoor bestaat uit een gebogen strook directievertrekken en een strook met overige kantoorruimten. Ter bevordering goedkoop kantoor huren apeldoorn van de onderlinge sociale controle werden glazen wanden geplaatst. Door de hogere ligging van de directievleugel was hiervan echter geen sprake. Het was voor de directie echter wel mogelijk controle uit te oefenen op het kantoorpersoneel, dat lager zat. Na enige tijd bleek het hoogteverschil nog te weinig afstand te scheppen. Er kwamen bij de directieleden gordijntjes te hangen, vanzelfsprekend goedkoop kantoor huren enschede besloten door het management zelf. Van gemakkelijk bij elkaar binnenlopen of elkaar zien was geen sprake meer. Voor het bevorderen van de informele communicatie – zo belangrijk voor het coördinatiemechanisme van de onderlinge afstemming – worden in kantoorgebouwen wel initiatieven ontplooid, zoals goedkoop kantoor huren breda centrum sportruimten en een bar. 385 1 1 .4.4 VASTGOEDMANAGEMENT 1 1 .4.4 Technologie Het technische systeem dat vereist is voor de productie van de goederen en diensten in de organisatie bepaalt in belangrijke mate het ontwerp van die organisatie (Mintzberg, 2001, p. 1 34). Van de zestien ontwerphypothesen in de theorie van Mintzberg hebben er drie – hypothesen 6, 7 en 8 – betrekking op het technische systeem: 1. hoe meer het technische systeem het proces bepaalt, des te bureaucratischer is de organisatie. Een sterk regulerend technisch systeem leidt ertoe dat de taken van mensen worden opgesplitst in eenvoudige gespecialiseerde taken zonder veel handelingsvrijheid. Lees: de lopende band dicteert alles. Hierdoor wordt het uitvoerende werk meer routinematig en voorspelbaar, zodat het makkelijker kan worden gespecialiseerd en geformaliseerd. De technische processen bepalen voor een groot deel de structuur van het bedrijfsgebouw; 2. hoe complexer het technische systeem, des te meer structuur. Als het technische systeem moeilijk te begrijpen is leidt dit tot een grotere ondersteunende staf, meer professioneel werk en meer decentralisatie. En dit betekent kantoorruimte rondom het primaire proces; 3. volledige automatisering van het operationele proces leidt tot een organische structuur in plaats van een bureaucratische structuur. Chemische processen zijn vaak volledig geautomatiseerd. Het toezicht op deze processen vergt professionalisme. Mensen moeten de bevoegdheid hebben om bij een storing naar eigen inzicht direct in te kunnen grijpen. Dit laat zich niet in formele regels vastleggen.

Externe doelen

externe doelen. Deze voorzien in bepaalde behoeften van het bedrijf. De omgeving van het vastgoedbedrijf – het bedrijf zelf en zijn omgeving – ziet het als taak van het vastgoedbedrijf om een bepaalde gewenste functie in de samenleving te vervullen. Door het vervullen van die functie wordt aan bepaalde behoeften voldaan. In bijna alle gevallen is het vastgoedbedrijf in zijn goedkoop kantoor huren amersfoort voortbestaan afhankelijk van input vanuit de omgeving, zoals inkomsten, grondstoffen en ideeën. De omgeving is echter alleen bereid die input te verschaffen wanneer het vastgoedbedrijf bepaalde door de omgeving nuttig geachte functies vervult; interne doelen. Deze voorzien in behoeften van de direct bij de organisatie betrokkenen. Bijvoorbeeld het voorzien in de behoeften aan bestaanszekerheid, erkenning en goedkoop kantoor huren apeldoorn ontplooiing van medewerkers. Interne doelen kunnen alleen bestaan wanneer de externe doelen zijn vervuld. Immers, wanneer de omgeving geen behoefte meer heeft aan de door het vastgoedbedrijf vervulde functie, zal dit bedrijf niet meer kunnen blijven bestaan. Randvoorwaarden bepalen welke wensen en behoeften reëel zijn en welke niet. Het stappenplan ter vaststelling goedkoop kantoor huren enschede van doelen is elders beschreven. Enkele praktijkvoorbeelden waarin de relatie tussen managementopgave en huisvestingsbeleid centraal staat: 366 HUISVESTINGSMANAGEM ENT 1 1 .2 Missie Rijksgebouwendienst: De Rgd wil rijksoverheidsdiensten passende huisvesting bieden waarin het blijvend goedkoop kantoor huren breda centrum plezierig werken is. Visie: om ook in de toekomst gezien te worden als dé huisvestingsorganisatie voor en van de rijksoverheid, streeft de Rgd continu naar verdere innovatie en optimalisatie van haar diensten. Hierbij stellen wij de wensen en behoeften van onze opdrachtgevers centraal. In nauw overleg met hen willen we bovendien een actieve bijdrage leveren aan de beleidsdoelstellingen van het Rijk ten aanzien van stedelijke ontwikkeling, monumentenzorg en duurzaamheid. Door elke opdracht professioneel, slagvaardig en (kosten)efficiënt te benaderen, moeten onze opdrachtgevers concluderen dat de Rgd de beste partij is om mee samen te werken. Om de visie met succes te realiseren, hanteert de Rgd een strategie gebaseerd op de volgende uitgangspunten: – partnership met de klant: wij stellen ons niet op als leverancier, maar als volwaardige en betrouwbare huisvestingspartner die opkomt voor de belangen van de opdrachtgever; – maatwerkoplossingen: wij zijn gewend om ons te verplaatsen in de wensen van onze opdrachtgevers en kunnen voor elk huisvestingsvraagstuk, hoe complex ook, een oplossing op maat ontwikkelen; – integrale dienstverlening: wij willen onze opdrachtgevers álle zorg rond hun huisvesting uit handen nemen in samenwerking met externe specialisten die aan onze hoge kwaliteitscriteria voldoen; – optimale prijs-kwaliteitverhouding: wij zijn permanent uit op efficiencyverbetering en het creëren van schaalvoordelen, wat voor onze opdrachtgevers resulteert in een optimale prijs-kwaliteitverhouding; – investeren in ontwikkeling: wij stimuleren al onze medewerkers om hun vakkennis te verbreden en te verdiepen zodat zij berekend zijn op de toekomstige wensen en eisen van onze opdrachtgevers.