Tagarchief: kantoorruimte huren apeldoorn

Tweede leven voor een industrieel monument


Iedereen die wel eens met de goedkoop kantoor huren breda trein of auto vanuit het noorden Rotterdam is binnengereden, kent de kantoorruimte huren amersfoort goedkoop Van Nellefabriek: volgens velen het mooiste industriecomplex van Nederland. Ingebed tussen de A20, de Schie en de spoorbaan Den Haag-Rotterdam ligt het gebouw van staal en glas in de volkswijk Spangen. Het complex ondergaat een metamorfose. Waar vroeger thee, koffie en tabak werden geproduceerd, moeten in de toekomst websites, advertenties en woningen worden ontworpen. In de kantoorruimte huren apeldoorn gebouwen op het terrein moeten straks 150 kleine en middelgrote bedrijven hun onderkomen gaan vinden. Het Van Nellecomplex is in 1925 gebouwd en bij de renovatie worden veel authentieke elementen behouden. Moet je je voorstellen datje hier straks mag werken, in zo’n gebouw, met zo’n architectuur en al dat licht. Met de huidige krapte op de arbeidsmarkt wordt het voor werkgevers steeds belangrijker om een aantrekkelijke werkplek te bieden, en een mooiere dan deze is moeilijk denkbaar. (Bron: NRC Handelsblad, 18 juli 2000)
Figuur 1-19 Plattegrond Van Nelle-complex
Invloed op het functionele prestatievermogen: functiedegradatie
Naast onderhoud en investeringen is er nog een derde manier om de levensduur van een gebouw aan te passen, namelijk functiedegradatie. Hierbij wordt het prestatievermogen van het gebouw niet naar boven toe opgewaardeerd, maar worden de eisen aan het prestatievermogen van het gebouw verlaagd. Een voorbeeld: het kleine kantoorruimte huren enschede afwaarderen van een kantoorpand naar magazijngebruik. De methode van functiedegradatie is in figuur 1-20 weergegeven.
Figuur 1-20 Functiedegradatie door verlaging van de prestatie-eisen ten aanzien

Fiscale aspecten

Fiscale aspecten


Behoudens enkele uitzonderingen is bij de kantoorruimte huren apeldoorn aanschaf van nieuw vervaardigd onroerend goed BTW verschuldigd, en bij de overdracht van eigendom van reeds in gebruik genomen onroerend goed overdrachtsbelasting. Operational lease en ‘sale and lease back’ kennen bij uitoefening van de kantoorruimte huren amersfoort goedkoop koopoptie extra overdrachtsmomenten in vergelijking met een directe verwerving of het voortzetten van de oorspronkelijke financieringsstructuur. Hierdoor ontstaat in beginsel een extra belastingdruk. Als direct geïnvesteerd wordt in nieuw onroerend goed, is omzetbelasting verschuldigd. Deze kan worden verrekend, indien de  bedrijfsruimte te huur breda nieuwe eigenaar belaste prestaties verricht. Op grond van de samenloopregeling hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Als er sprake is van een operational lease, is het voorgaande van toepassing op de lessor. De omzetbelasting kan worden verrekend, indien lessor en lessee opteren voor met BTW belaste verhuur. Oefent de lessee na afloop van het leasecontract de koopoptie uit, dan gaat het eigendom over van lessor naar lessee en is overdrachtsbelasting verschuldigd. In vergelijking met een directe verwerving is dus eenmaal extra overdrachtsbelasting verschuldigd.
Het voorgaande geldt overigens niet voor overheden: verkrijging door de overheid is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (WBR art. 15 lid C).
In het geval van ‘sale and lease back’, waarbij reeds in gebruik genomen onroerend goed wordt verkocht aan een leasemaatschappij, gedurende een zekere periode via een operational lease wordt teruggeleast en vervolgens door het uitoefenen van de koopoptie weer door de oorspronkelijke eigenaar in eigendom wordt verkregen, is sprake van twee overdrachtsmomenten. In vergelijking met het kantoor te huur Enschede continueren van de oorspronkelijke financieringswijze is dus tweemaal extra overdrachtsbelasting verschuldigd

Het voorspellen van inkomsten en uitgaven

Het voorspellen van inkomsten en uitgaven


Om een discounted cash flow (DCF)-analyse te kunnen maken, dienen alle inkomsten en uitgaven over de looptijd te worden beschouwd. De kantoorruimte huren amersfoort goedkoop   looptijd hoeft niet overeen te komen met de technische of economische levensduur van het project, maar kan worden gekozen. Als gekozen wordt voor een looptijd die korter is dan de levensduur, heeft het kantoorruimte huren apeldoorn   object of project nog een zekere restwaarde. Bij vastgoed is vrijwel altijd sprake van een restwaarde omdat grond zelden zijn waarde verliest. In geval van sloop kan deze restwaarde overigens negatief zijn. De restwaarde moet in de analyse worden betrokken als een inkomstenstroom. Zoals gezegd, zijn alle inkomsten en uitgaven relevant. Van belang is vanuit welk gezichtspunt de analyse wordt gemaakt. Voor beleggers worden alleen de investeringen exclusief de huurderspecifieke voorzieningen en de eigenaarslasten in de analyse betrokken. De initiële uitgaven bestaan vooral uit de investeringskosten, zoals kosten voor marktonderzoek, planbeoor- deling en de stichtingskosten. Exploitatie-uitgaven bestaan vooral uit onderhouds- en beheerkosten en belastingen. Wat de te ontvangen bruto- huren betreft, moeten aannames worden gemaakt over het huurprijsniveau gedurende de looptijd en de leegstand. Huurders investeren in de huurder-
Er zijn methodes ontwikkeld die rekening houden met de rendementen die met vrijkomende kasstromen kunnen worden behaald.

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED
specifieke voorzieningen, zoals binnenwanden en vloerbedekking, betalen huur- en servicekosten en betalen de gebruikerslasten (zie hoofdstuk 3).
Naarmate de looptijd langer wordt, zal het moeilijker worden de  kleine kantoorruimte huren enschede   inkomsten en uitgaven nauwkeurig te voorspellen. Wat zijn de huuropbrengsten nadat de eerste huurcontracten zijn verlopen, met welke jaarlijkse leegstand moeten we rekening houden, hoe hoog is de inflatie, in welke fase van de vastgoedcyclus zijn we over tien jaar, wat is de (rest)waarde van het project na twintig jaar? Ook het voorspellen van de periodieke kosten voor groot onderhoud en renovaties is verre van eenvoudig, zelfs voor specialisten. Een verzachtende omstandigheid is dat naarmate de goedkoop kantoor huren breda   tijd verstrijkt, ook de contante-waardefactor afneemt. Bij een rentevoet van 10% bedraagt de contante waarde factor na twintig jaar: 1/(1,10)20 = 0,15. Een cashflow van € 100,- draagt derhalve nog maar € 15,- bij aan de NCW. Per saldo blijkt de DCF-methode die in theoretisch opzicht superieur is, nogal wat beperkingen te kennen die te maken hebben met de onvoorspelbaarheid van de toekomst. Ondanks deze onnauwkeurigheid kan de NCW worden berekend tot op de eurocent ‘nauwkeurig’. Het zal duidelijk zijn dat dit een schijnnauwkeurigheid betreft, die helaas niet iedereen als zodanig onderkent. De grote meerwaarde van DCF-analyses boven de eenvoudiger kapitalisatiemethodes is vooral het inzicht dat ontstaat in de gevoeligheden van het werkelijke rendement, wanneer bepaalde uitgangspunten of aannames worden gewijzigd. Wat is het effect van een sterk oplopende leegstand in een bepaalde periode, of van de noodzaak van een eerdere of duurdere renovatie? Wat gebeurt er met de NCW van het project als de markthuren achterblijven bij de inflatie? Als eenmaal een cashflowschema is opgezet in een spreadsheet, is het eenvoudig om uitgangspunten en aannames te wijzigen en het effect van deze wijzigingen op de NCW te bekijken.