Tagarchief: kleine kantoorruimte huren enschede

Het risico dat verbonden is aan de activiteiten van het project

Wanneer alle kasstromen zijn verdisconteerd kunnen ze nog niet zonder meer bij elkaar opgeteld worden. Er moet ook nog worden gecorrigeerd voor het risico dat verbonden is aan de activiteiten van het project. We nemen hierbij aan dat investeerders risico-avers zijn. Dit betekent dat zij een kasstroom met een laag risico prefereren boven een kasstroom van gelijke hoogte maar met een groter risico. Kasstromen die tot stand zijn gekomen uit projecten kantoorruimte huren amersfoort goedkoop met een hoog risico moeten lager worden gewaardeerd dan de kasstromen die ontstaan wanneer het geld risicoloos op een bankrekening staat. In de praktijk geldt dat hoge kasstromen altijd gekoppeld zijn aan een hoog risico. Laat u dus niet blindelings verleiden door mooie kasstroomoverzichten kantoor huren Apeldoorn in investeringsanalyses. Er dient altijd voor het risico gecorrigeerd te worden. Rekentechnisch is er ook weer sprake van disconteren. V (KS) Constante waarde = — ‘ (1 +p)’ In deze formule staat p voor de risicopremie. Het corrigeren voor de tijdvoorkeur en het risico kan gelukkig in één stap plaatsvinden, waardoor de volgende formule ontstaat: V(KS) Constante waarde = ‘ = V (KS) , ( l+i+p)’ (l+k)’ Hierin bedraagt k de rendementseis van de belegger. Dit is tevens de vermogenskostenvoet van de kleine kantoorruimte huren enschede vastgoedorganisatie. Rendementseis en vermogenskostenvoet zijn immers twee kanten van dezelfde medaille (denk aan salarissen: voor de vastgoedorganisatie betekent dit loonkosten, voor de werknemer salarisinkomsten). Wanneer het management dus de tijdvoorkeurvoet en de risicopremie van de belegger goedkoop kantoor huren breda kent en een inschatting gemaakt heeft van de te verwachten kasstromen kan het vervolgens bepalen of een project waarde toevoegt. Als de som van de verdisconteerde kasstromen groter of gelijk is aan de investeringsuitgave is er waarde toegevoegd. Dit verschil heet de netto contante waarde (NCW) van de investering. In formule wordt die als volgt berekend. n V (KS\ NCW=-I 0 + t= :L l –(l+k)’ 267 7.5.2 VASTGOEDMANAGEMENT De formule wordt in het volgende voorbeeld duidelijk.

De planvorming

De planvorming Planvorming omvat het opstellen en actualiseren van een meerjarenbeheerplan. Een goed meerjarenbeheerplan schept de voorwaarden voor de optimale verhuurbaarheid en instandhouding van het vastgoed door middel van een uitgebalanceerd pakket van maatregelen, gebaseerd op te accepteren ad hoc-situaties en op een planmatige 247 7.4.1 VASTGOEDMANAGEMENT preventieve aanpak. Daarnaast moet het voorzien in het beperken van risico’s. Uiteindelijk dient de beoogde kwaliteit ( PvE-I) te worden bereikt (zie ook figuur 7- 16). Figuur 7-16 Vertaling naar meerjarenbeheerplan Meerjaren beheerplan kantoorruimte huren amersfoort goedkoop op basis van strategie, plannen en begroten van maatregelen RulmtllljkeomQ”ll Maatregelen gericht op: – bereiken van het gewenste kwaliteit – planmatig onderhoud, op gewenste kwaliteit houden – kantoor huren centrum Apeldoorn onderhoudscontracten, voorziening klachten/storingen en op gewenste kwaliteit houden – voorziening klachten/storingen onderhoud – mutatieonderhoud – investeringen Meerjarenbeheerplan overzicht van maatregelen en kosten — – tl Randvoorwaarden tijd-as Bij het uitvoeren van activiteiten aan een gebouw zijn kleine kantoorruimte huren enschede er in principe twee mogelijkheden. Activiteiten worden uitgevoerd om: een storing en ongerief ( = knelpunt) te verhelpen ( = correctief) of – een storing en ongerief (= knelpunt) te voorkomen (= preventief) . 7 .4. 1 Correctief of goedkoop kantoor huren breda preventief onderhoud Treedt er aan het gebouw een storing op en wordt deze hersteld, dan spreekt men over correctief onderhoud. Indien er maatregelen worden genomen om storingen te voorkomen, dan spreekt men over preventief onderhoud. De keuze tussen correctief en preventief onderhoud om een gebouw in conditie te houden is niet eenvoudig. Naast de financiële overwegingen kan men ook het ongerief dat een knelpunt met zich meebrengt mee laten wegen, of ervoor kiezen de frequentie waarmee de gebruiker wordt lastiggevallen met de uitvoering van onderhoud tot een minimum te beperken. Bij preventief onderhoud kunnen de volgende gevallen worden onderscheiden: – gebruiksafhankelijk onderhoud (GAO): ongeacht de toestand waarin het bouwdeel zich bevindt, wordt na een bepaalde gebruiksduur onderhoud uitgevoerd. De spreiding in de intervallen waarna bouwkundige storingen optreden is meestal zeer groot, zodat het GAO zeer inefficiënt zal zijn; 248 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.4.l – toestandsafhankelijk onderhoud (TAO): bestaat uit een op een bepaald moment uit te voeren controle om de toestand van bouwdelen vast te stellen en deze te vergelijken met een norm waaraan het bouwdeel moet voldoen. Daarna kan worden beslist of er al dan niet uitvoerende acties zullen moeten volgen. Hierdoor wordt voorkomen dat bouwdelen die nog in goede conditie verkeren vroegtijdig worden vervangen. Het is echter moeilijk vast te stellen of een bouwdeel niet meer voldoet aan een norm.

Van veel kleine beheerders naar schaalvergroting

Van veel kleine beheerders naar schaalvergroting
Bij vastgoedmanagementorganisaties doet zich de kantoor huren centrum Apeldoorn laatste jaren een schaalvergroting voor. Deze wordt bereikt door autonome groei, fusies en overnames, en door het kantoor huren amersfoort aangaan van samenwerkingsverbanden. Dit heeft meerdere oorzaken. In de eerste plaats eisen opdrachtgevers meer kennis en een breder dienstenpakket. Voorheen opereerden vastgoedmanagementorganisaties vaak lokaal, waardoor de grote beleggers contacten moesten onderhouden met zeer veel beheerders. Beleggers willen echter terug naar een overzichtelijk aantal beheerders, die kwaliteit kunnen leveren en in de belangrijkste marktgebieden aanwezig zijn. Een tweede drijfveer voor schaalvergroting is de kleine kantoorruimte huren enschede beleggerseis om financiële garanties te ontvangen van beheerders die huurinkomsten via hun rekeningen laten lopen. Voor kleine beheerders is het vaak moeilijk dergelijke garanties af te geven. In financieel opzicht is ook de toenemende overhead een reden voor schaalvergroting. De kwaliteitseisen en de concurrentie dwingen tot het aanstellen van stafmedewerkers voor marketing, onderzoek, advies en PR. Om deze lasten te kunnen dragen is een grotere dekking op de overhead noodzakelijk. Ook geldt in dit verband dat vaak forse investeringen in hard- en software nodig zijn om te kunnen voorzien in de informatiebehoefte van beleggers. Dezewerken immers vaak met verschillende administratieve systemen.

Van regionaal of productgeoriënteerd naar totaal dienstenpakket
Doordat de bedrijfsruimte huren Breda gemiddelde Nederlandse belegger in het verleden de touwtjes strak in eigen hand hield resteerden voor de vastgoedmanagementorganisaties slechts de dagelijkse operationele zaken. Tegenwoordig wordt de vastgoedmanagementorganisatie bij meer vraagstukken over de vastgoedexploitatie betrokken. Om aan de verwachtingen van de opdrachtgever te kunnen voldoen, moet de beheerder op meerdere terreinen advies kunnen uitbrengen. Bij vastgoedexploitatie komen immers vrijwel alle aspecten van het beleggen in vastgoed voor. Dat kan variëren van onderhoud tot renovatie en van het innen van huurpenningen tot het opstellen van marketingplannen. Naarmate de beheerder door de belegger meer bij de exploitatie wordt betrokken, neemt het dienstenpakket dat moet worden geleverd toe.

BAM

BAM

BAM gaat scholen bouwen en exploiteren Amsterdam. Bouwer BAM Groep heeft een contract verworven in het kantoor huren centrum Apeldoorn Verenigd Koninkrijk met een waarde van 85 mln pond. BAM gaat voor de East Renfrewshire Council vier scholen bouwen en de bedrijfsruimte huren Amersfoort komende 25 jaar exploiteren. Eerder dit jaar verwierf BAM al enkele zogenoemde publiek-private contracten voor scholen in het VK en in Duitsland. (Bron: Het Financieele Dagblad, 18 december 2004)
Ik wil er nu op tijd bij zijn Er zijn grote veranderingen op komst in de ziekenhuissector, weet directeur Emile Lohman van het Amsterdamse OLVG. Wijs geworden door zijn tijd bij de publieke omroep wil hij zich er niet door laten verrassen. Sinds 2000 is Lohman voorzitter van de Raad van Bestuur. Daarvoor was hij directeur sociale zaken van de Bijenkorf en lid van het kernteam van het kleine kantoorruimte huren enschede facilitaire bedrijf van de omroepen, het NOB van Hilversum. Geen medicus dus. Maar iemand die lang heeft rondgekeken en ook heeft gezien hoe snel veranderingsprocessen zich voltrekken. Hij wil zijn 2700 werknemers wakker schudden, alert maken. Het ziekenhuis is een oase van rust. Vrijdagmiddag om vier uur is het stil in de gangen. Het lijkt hier wel uitgestorven als het weekeind begint. Daar kan ik mij boos over maken. Er is een grote behoefte vanuit patiënten aan behandeling buiten kantooruren. Daar moeten we op inspelen. Als de CAO hier niet op is toegesneden, dan is dat jammer, dan zal deze moeten worden aangepast. Na een peiling onder patiënten is besloten voortaan drie avonden open te zijn. Over drie tot vijf jaar zijn veel meer afdelingen open van acht uur ‘s morgens tot acht uur ‘s avonds, voorspelt de kantoorruimte huren in Breda bestuursvoorzitter. Als hij in het ziekenhuis vraagt hoe de bezettingsgraad van de operatiekamers is, krijgt hij als antwoord: 95 procent. Dat klopt. Tussen acht uur ‘s morgens en half vijf ‘s middags, van maandag tot en met vrijdag. Daarna staan ze leeg. Er zijn medewerkers die zich verkneukelen over de overcapaciteit van ziekenhuisbedden in het westen van de hoofdstad. Het Slotervaartziekenhuis zit het meest in de gevarenzone. Maar wat gebeurt er als een commerciële concurrent het Slotervaart opkoopt en zijn diensten in heel Amsterdam gaat aanbieden? Dan praat je over een heel andere situatie. Triomfantelijk doen vanuit de statusquo is gevaarlijk, vindt Lohman

De manager en zijn stijl van leiderschap

De manager en zijn stijl van leiderschap
Cees van Loteringen geeft in het kantoor pand huren Apeldoorn NRC Handelsblad van 23 april 2004 een opsomming van vijf niveaus van leiderschap, en hoe die door de kantoorruimte huren amersfoort goedkoop manager van een onderneming kunnen worden ingevuld. Uit onderzoek van de Stanford University naar Amerikaanse ondernemingen die op de beurs consistent beter scoren dan de rest, blijkt dat deze voor de buitenwereld vaak onbekende bestuursvoorzitters hebben. Dit zijn doorgaans mensen die van zichzelf zeggen dat ze bij toeval de hoogste baas zijn geworden en dat hun succes vooral ook te danken is aan de goede medewerkers die ze hebben. Veel van deze ondernemingen worden geleid door wat managementgoeroe Jim Collins leiders van het zogenoemde Level 5 Leadership noemt: onopvallende, vaak zelfs teruggetrokken en verlegen persoonlijkheden met een sterke professionele overtuiging, die meer op Socrates dan op Caesar lijken. Ze stellen volgens Collins hun talent in dienst van de kleine kantoorruimte huren enschede onderneming. Ze combineren ‘professional will’ met ‘personal humility’:
– niveau 1: capabel individu. Levert productieve bijdragen door talent, kennis,
vaardigheden en goede werkmethoden;
– niveau 2: actief bijdragend teamlid. Draagt vanuit individuele capaciteiten bij aan
het verwezenlijken van groepsdoelen en werkt effectief met anderen samen;
– niveau 3: competente manager. Organiseert mensen en middelen zodat zij effec-

tief en efficiënt werken aan het bereiken van eerder vastgestelde doelen;
– niveau 4: effectieve leider. Weet te inspireren tot sterk commitment aan een heldere
en dwingende visie en weet daarbij tot hogere prestatievormen te komen;
– niveau 5: leiderschap. Bouwt aan duurzame ‘greatness’ door een mengsel van persoonlijke
nederigheid en professionele wilskracht.
In zijn boek Ondernemingssucces: hoe organisaties hun eigen toekomst creëren uit 2005 stelt Andy Mosmans dat bij succesvolle ondernemingen sprake is van een wisselwerking tussen identiteit, innovatie en leiderschap. Voorwaarde voor succes is volgens Mosmans: “Continu veranderen zonder zichzelf te verliezen, dat is de goedkoop kantoor huren breda yin en yang van een succesvolle onderneming”. Het leiderschap gaat voorbij, terwijl de onderneming zichzelf blijft.

Tweede leven voor een industrieel monument


Iedereen die wel eens met de goedkoop kantoor huren breda trein of auto vanuit het noorden Rotterdam is binnengereden, kent de kantoorruimte huren amersfoort goedkoop Van Nellefabriek: volgens velen het mooiste industriecomplex van Nederland. Ingebed tussen de A20, de Schie en de spoorbaan Den Haag-Rotterdam ligt het gebouw van staal en glas in de volkswijk Spangen. Het complex ondergaat een metamorfose. Waar vroeger thee, koffie en tabak werden geproduceerd, moeten in de toekomst websites, advertenties en woningen worden ontworpen. In de kantoorruimte huren apeldoorn gebouwen op het terrein moeten straks 150 kleine en middelgrote bedrijven hun onderkomen gaan vinden. Het Van Nellecomplex is in 1925 gebouwd en bij de renovatie worden veel authentieke elementen behouden. Moet je je voorstellen datje hier straks mag werken, in zo’n gebouw, met zo’n architectuur en al dat licht. Met de huidige krapte op de arbeidsmarkt wordt het voor werkgevers steeds belangrijker om een aantrekkelijke werkplek te bieden, en een mooiere dan deze is moeilijk denkbaar. (Bron: NRC Handelsblad, 18 juli 2000)
Figuur 1-19 Plattegrond Van Nelle-complex
Invloed op het functionele prestatievermogen: functiedegradatie
Naast onderhoud en investeringen is er nog een derde manier om de levensduur van een gebouw aan te passen, namelijk functiedegradatie. Hierbij wordt het prestatievermogen van het gebouw niet naar boven toe opgewaardeerd, maar worden de eisen aan het prestatievermogen van het gebouw verlaagd. Een voorbeeld: het kleine kantoorruimte huren enschede afwaarderen van een kantoorpand naar magazijngebruik. De methode van functiedegradatie is in figuur 1-20 weergegeven.
Figuur 1-20 Functiedegradatie door verlaging van de prestatie-eisen ten aanzien

De fiscale wetgeving

De fiscale wetgeving

is, ondanks de ‘vereenvoudigingsoperaties’ die de kantoor huren Apeldoorn afgelopen jaren zijn uitgevoerd, complex. Er is een groot en divers aantal handelingen (‘belastbare feiten’) in het economisch verkeer die de overheid aangrijpt om belasting te heffen. Ook zijn er veel varianten te onderscheiden bij het bepalen van de hoogte van de belasting, het exacte moment waarop deze belasting verschuldigd is, wie de  kantoorruimte huren amersfoort goedkoop belasting direct of indirect dient te betalen, etc. Aan schijnbaar eenvoudige hoofdregels wordt voorbijgegaan door uitzonderingsregels voor specifieke omstandigheden, en een continue stroom van reparaties van mazen in het fiscale net zorgt voor een weinig stabiele situatie. Eén en ander heeft tot gevolg dat het zelfs voor specialisten moeilijk is het gehele fiscale speelveld goed te overzien. De andere actoren op de markt die in deze materie minder opgeleid en ervaren zijn, bevinden zich in dit opzicht in een nadelige positie. Ook het  bedrijfsruimte te huur breda aankopen, afstoten en beheren van vastgoed heeft verschillende fiscale consequenties die alleen voor vast- goedfiscalisten volledig inzichtelijk zijn. Zeker bij de minder gebruikelijke situaties en voor de minder ervaren gebruiker, ontwikkelaar of belegger is het aan te bevelen bij grote transacties advies in te winnen bij dergelijke specialisten. Er is echter een aantal vaste basisregels in de belastingheffing met betrekking tot vastgoed. Kennis van deze basisregels heeft ook voor de niet-spe- cialist een toegevoegde waarde. Ten eerste omdat deze basisregels een ruw kader voor de besluitvorming kunnen geven. Ten tweede omdat met kennis van deze regels beter kan worden gecommuniceerd met de fiscaal adviseur en omdat de keuzes en mogelijkheden die hij heeft uitgewerkt, beter kunnen worden overzien. In dit hoofdstuk worden de basisregels en de belangrijkste afwijkingen ervan met betrekking tot de heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting weergegeven voor een aantal veelvoorkomende gevallen in de vastgoedpraktijk. Daarnaast wordt aandacht geschonken aan de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) die als basis dient voor een aantal verschillende belastingen, waaronder de  kleine kantoorruimte huren enschede onroerendezaakbelasting. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf over de baatbelasting.

Het voorspellen van inkomsten en uitgaven

Het voorspellen van inkomsten en uitgaven


Om een discounted cash flow (DCF)-analyse te kunnen maken, dienen alle inkomsten en uitgaven over de looptijd te worden beschouwd. De kantoorruimte huren amersfoort goedkoop   looptijd hoeft niet overeen te komen met de technische of economische levensduur van het project, maar kan worden gekozen. Als gekozen wordt voor een looptijd die korter is dan de levensduur, heeft het kantoorruimte huren apeldoorn   object of project nog een zekere restwaarde. Bij vastgoed is vrijwel altijd sprake van een restwaarde omdat grond zelden zijn waarde verliest. In geval van sloop kan deze restwaarde overigens negatief zijn. De restwaarde moet in de analyse worden betrokken als een inkomstenstroom. Zoals gezegd, zijn alle inkomsten en uitgaven relevant. Van belang is vanuit welk gezichtspunt de analyse wordt gemaakt. Voor beleggers worden alleen de investeringen exclusief de huurderspecifieke voorzieningen en de eigenaarslasten in de analyse betrokken. De initiële uitgaven bestaan vooral uit de investeringskosten, zoals kosten voor marktonderzoek, planbeoor- deling en de stichtingskosten. Exploitatie-uitgaven bestaan vooral uit onderhouds- en beheerkosten en belastingen. Wat de te ontvangen bruto- huren betreft, moeten aannames worden gemaakt over het huurprijsniveau gedurende de looptijd en de leegstand. Huurders investeren in de huurder-
Er zijn methodes ontwikkeld die rekening houden met de rendementen die met vrijkomende kasstromen kunnen worden behaald.

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED
specifieke voorzieningen, zoals binnenwanden en vloerbedekking, betalen huur- en servicekosten en betalen de gebruikerslasten (zie hoofdstuk 3).
Naarmate de looptijd langer wordt, zal het moeilijker worden de  kleine kantoorruimte huren enschede   inkomsten en uitgaven nauwkeurig te voorspellen. Wat zijn de huuropbrengsten nadat de eerste huurcontracten zijn verlopen, met welke jaarlijkse leegstand moeten we rekening houden, hoe hoog is de inflatie, in welke fase van de vastgoedcyclus zijn we over tien jaar, wat is de (rest)waarde van het project na twintig jaar? Ook het voorspellen van de periodieke kosten voor groot onderhoud en renovaties is verre van eenvoudig, zelfs voor specialisten. Een verzachtende omstandigheid is dat naarmate de goedkoop kantoor huren breda   tijd verstrijkt, ook de contante-waardefactor afneemt. Bij een rentevoet van 10% bedraagt de contante waarde factor na twintig jaar: 1/(1,10)20 = 0,15. Een cashflow van € 100,- draagt derhalve nog maar € 15,- bij aan de NCW. Per saldo blijkt de DCF-methode die in theoretisch opzicht superieur is, nogal wat beperkingen te kennen die te maken hebben met de onvoorspelbaarheid van de toekomst. Ondanks deze onnauwkeurigheid kan de NCW worden berekend tot op de eurocent ‘nauwkeurig’. Het zal duidelijk zijn dat dit een schijnnauwkeurigheid betreft, die helaas niet iedereen als zodanig onderkent. De grote meerwaarde van DCF-analyses boven de eenvoudiger kapitalisatiemethodes is vooral het inzicht dat ontstaat in de gevoeligheden van het werkelijke rendement, wanneer bepaalde uitgangspunten of aannames worden gewijzigd. Wat is het effect van een sterk oplopende leegstand in een bepaalde periode, of van de noodzaak van een eerdere of duurdere renovatie? Wat gebeurt er met de NCW van het project als de markthuren achterblijven bij de inflatie? Als eenmaal een cashflowschema is opgezet in een spreadsheet, is het eenvoudig om uitgangspunten en aannames te wijzigen en het effect van deze wijzigingen op de NCW te bekijken.